图片来源：MRT Corp
随着马来西亚柔佛州房地产市场的迅速发展，邻近的新加坡投资者和购房者逐渐将目光转向柔佛，寻求更具吸引力的投资机会。
柔新捷运（RTS）等基础建设的建成，将大幅缩短两地之间的通勤时间，使柔佛成为新加坡人心目中的理想房地产市场。
让我们深入探讨柔佛房地产市场对新加坡经济与房地产市场的影响，并提供详细的分析和数据支持。
马来西亚柔佛房地产如何影响新加坡经济与市场？
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柔佛州滞销房产的数量在2023年降至4228个单位，较2022年的5258个单位减少了19.6%。
随着柔新捷运（RTS）和吉隆坡-新加坡高速铁路（HSR）等大型基础建设计画的推动，柔佛房地产市场逐步回温，尤其是在武吉查卡捷运站周边地区。
投资者预计，这些基础建设将带动柔佛房地产价格和需求进一步增长。
| 年度 | 滞销住宅单位 | 变动百分比 |
| 2022 | 5,258 | - |
| 2023 | 4,228 | -19.6% |
资料来源：国家房地产资讯中心（NAPIC），iproperty，星洲网
这一趋势显示出新山地区，尤其是RTS（柔新捷运）沿线地区的需求明显增长。自2019年10月至2023年4月，新加坡买家对柔佛地产的需求增长了近三倍，显示出其投资潜力。
柔佛州房产市场的兴起也显现在房价的稳步上升中。
以下是柔佛州的2023年10月至2024年9月的均价数据：
| 地区 | 平均价格(MYR） | 平均价格 (MYR/平方尺) |
| 新山武吉查卡站周边房产 | (正在提升中） | 1,000 - 1,300 |
| 依斯干达特区 | 650,000 | 436 |
| 柔佛新山 | 580,000 | 415 |
| 柔佛 | 452,252 | 306 |
资料来源：南洋地产，Brickz（Iskandar Puteri，Johor Bahru，Johor），星洲网
这些价格反映了随着基础设施改善，柔佛州某些地区的房地产市场已达到与吉隆坡市中心相近的价格水平。
尤其是柔新捷运的建成，预计将进一步推动武吉查卡周边房价的上涨。
根据CBRE/WTW的产业顾问报告，柔佛新山市区及依斯干达地区的房产需求呈现出稳定增长趋势。
随着新加坡购房成本增加，柔佛的价格相对便宜且生活成本更低，预计将吸引更多新加坡人移居。
柔佛州房地产的平均租金回报率（Gross Rental Yield）高于全国平均水平，达到6.25%。
下表展示了马来西亚各主要地区的租金回报率：
| 地区 | 租金回报率 (%) |
| 新山市中心 | 4.97 - 8.47 (平均：6.22 - 6.25） |
| 梳邦再也 | 4.8 - 8.44 (平均：6.04） |
| 依斯干达公主城 | 5.22 to 6.67 (平均：5.74） |
| 八打灵再也 | 5.15 - 6.93 (平均：5.62） |
| 怡保 | 5.02 - 5.6 (平均：5.33） |
| 马来西亚全国 | 5.16 |
| 莎阿南 | 4.53 - 6 (平均：5.13） |
| 吉隆坡 | 2.54 - 5.86 (平均：4.26） |
| 乔治城 | 3.01 to 4.17 (平均：3.52） |
资料来源：Global Property Guide, iproperty
柔佛房地产的租金回报率较高，特别是在高租金的柔佛新山市中心，该地区的租赁需求在新加坡工作的马来西亚居民间迅速增长。
随着RTS捷运和新基础设施的推进，柔佛房地产的回报率预计将持续提升，特别是在投资需求增长的情况下，房产增值潜力可观。
柔新捷运项目预计于2026年底完工，将两地通勤时间缩短至约5分钟。
此基础设施不仅改善了柔佛至新加坡的跨境交通，更进一步带动武吉查卡等周边地区的房地产需求。
HSR计划将吉隆坡和新加坡之间的通勤时间缩短至90分钟，预计将为两地经济和房地产市场带来积极影响。
根据多个报社的报导，若HSR重启并在依斯干达公主城设站，将吸引更多新加坡投资者购买柔佛房产。
服务式公寓成为投资柔佛房产的首选之一。
因其较低的前期投入成本及高出租率，对于投资者尤其具有吸引力。
特别是靠近新山RTS武吉查卡捷运站的周边区域，投资者更青睐小型单位，这些单位的价格同比增长率较高，并且租赁需求也非常旺盛。
依斯干达特区和地不佬区域的开发计划，包括许多针对高收入者的大型住宅单位，将持续吸引对高端物业感兴趣的买家。
根据星洲网的数据，柔佛的高端房地产发展逐年增多，以应对需求的增加。
柔佛-新加坡经济特区（JS-SEZ）的设立，显示出两国对于加强经济合作的共同努力，成为推动柔佛地产发展的重要因素。
该特区不仅包括了如柔新捷运和HSR等交通基础设施，还计划推动双边数据中心的合作。
这种跨境合作模式加强了柔佛对于外来投资者的吸引力，为新加坡居民在柔佛投资房地产创造了更多机会。
根据南洋地产的报导，RTS的建成预计将缓解新柔长堤的交通压力，并增强柔佛在新加坡人眼中的吸引力。
尽管柔佛房地产市场前景看好，但投资者仍需考虑一些潜在风险。
依斯干达大马地区曾在2012至2014年经历过建设过剩的问题，导致市场一度饱和。
幸运的是，根据全国产业资讯中心（NAPIC）和JLL马来西亚的数据，这一情况在近年有所缓解，滞销房产从2020年第四季的7030个单位减少至2023年的4228个单位。
随着经济持续复苏，柔佛的房地产市场供应量开始达到供需平衡，投资者可以更有信心地参与市场。
| 地区 | 平均租金（每月） |
| 新加坡 | SGD 1,912 - SGD 15,000 |
| 柔佛州 | MYR 700 - MYR 2,000+ |
资料来源：新加坡：Lock+ Store，Wise，Singapore Global Network，Smart Wealth；柔佛州：The Star，南洋地产，星洲网
柔佛房地产市场的兴起对新加坡的租赁市场产生了间接的压力，尤其是在房租不断攀升的情况下。
随着柔新捷运（RTS）和即将启动的其他基础设施计画的推动，新加坡居民逐渐认识到在柔佛居住的优势。
由于新加坡租金高昂，55%的新加坡人加上一位有名的艺人愿意在柔佛购置房产，进而降低居住成本。
随着柔新捷运的建成和柔佛的生活成本优势，许多在新加坡工作的大马人和新加坡人对柔佛房产市场产生浓厚兴趣。
目前，新加坡组屋租金已创历史新高，根据数据显示，新加坡的组屋租赁价格相较去年有显著上升。
由于柔佛生活成本更低，加上RTS系统预计于2026年完工，新加坡人对于柔佛的租房需求可能会进一步增加，使得一些可能在新加坡租房的客户转而在柔佛租房，间接减少了新加坡租房需求。
这种跨境租赁需求的增加，或将改变新加坡本地房产租赁的价格走势，并给新加坡的租赁市场带来新的挑战。
| 地区 | 平均房价（每平方尺） |
| 新加坡 | SGD 582.04 - SGD 1,880.78 |
| 柔佛州 | MYR 1,000 - MYR 1,300 |
资料来源：新加坡：Lock+ Store，Wise，Singapore Global Network，Smart Wealth；柔佛州：The Star，南洋地产，星洲网
随着新加坡房价不断攀升，柔佛房地产市场的相对低廉成为新加坡居民购房的另一选择。
新加坡政府于2023年4月调高外国购房者印花税（ABSD，从30%上调至60%），对于购买第二套房产的新加坡人征收20%的附加税，对于第三套房产则征收30% 。
这样的政策对一些新加坡居民，特别是有投资需求的买家来说是巨大压力，因而使得柔佛成为一个有吸引力的替代方案。
随着柔佛-新加坡经济特区的设立和RTS计画的推动，新加坡的投资者也逐渐认识到柔佛房地产市场的潜力。
根据马来邮报的数据，在新加坡的投资者中，有约40%的买家选择柔佛新山房地产，特别是在RTS站点附近购置房产，这使得柔佛房地产逐渐成为新加坡人重要的投资选择。
柔佛房产的价格较低，这样的优势使得新加坡本地高昂的房价形成了竞争压力，尤其是对那些希望获得长期回报的投资者来说，柔佛已成为新加坡房地产市场的主要竞争者。
许多原本打算在新加坡购房的新加坡人转向柔佛市场，尤其是靠近柔新捷运的武吉查卡地区。
随着更多新加坡居民将购房目光投向柔佛，新加坡房地产需求压力有所缓解。
柔佛的房产价格亲民，新加坡居民能以更低价格购得更大的房屋。
柔新捷运的便利进一步提升了柔佛的吸引力，使这些购房者可以轻松往返新加坡工作。
这种需求的分流可能使新加坡房价和租金增速放缓，尤其是在中低价位市场。
部分高需求群体选择柔佛置产后，新加坡市场的需求分配出现微调。
柔佛6.25%的高租金回报率吸引了新加坡投资者，他们可通过购买柔佛房产并出租获得更高的回报。
这促使新加坡投资者重新审视本地资产配置，并可能推动开发更多创新性投资项目来留住资金。
柔佛的生活成本较低，吸引了许多新加坡的技术和半技术工人居住，并每天通勤至新加坡工作。
随着 RTS 的建成，这一趋势将更加明显，进一步分流新加坡的住宅需求。
新加坡租金增速或因此趋缓，特别是在中低收入群体市场。
柔佛的基础设施发展（如 RTS 和经济特区）不仅刺激了当地房地产市场，也带动了新加坡与柔佛的双边商业活动增长。
新加坡公司在柔佛设立办事处以降低成本，并为当地基建项目提供专业服务与技术支持，进一步巩固新加坡作为区域服务中心的地位。
柔佛的度假别墅与退休社区发展迅速，吸引了新加坡退休族群与度假投资者。
这些投资者看重柔佛的低房价与高生活品质。
此趋势意味着部分退休资金可能流向柔佛，而非留在新加坡本地，进而影响新加坡的高端住宅市场与老年服务行业。
柔佛的经济特区吸引了跨国公司将部分业务迁移至此，以降低成本。
这可能对新加坡的制造业与支持性服务行业造成一定影响，迫使新加坡更加专注于高技术与创新驱动型产业。
柔佛的租赁市场因高端服务式公寓需求的提升而快速发展，吸引了部分新加坡租客转向柔佛，特别是在低至中等价位市场。
这种趋势可能缓解新加坡租金压力，并促使新加坡提供更多可负担住房以稳定需求。
柔佛的房地产收益率与增值潜力吸引了新加坡高净值个人投资，这可能影响新加坡奢侈房地产市场的需求结构，促使本地市场提供更具竞争力的投资选项。
柔佛的房价较低，而柔新捷运等基础设施缩短通勤时间，提供便捷的跨境生活方式。
柔新捷运的建成将提升靠近捷运站的房地产需求，并推动这些地区的房价上涨。
柔佛的租金回报率较高，平均约为6.25%，特别是靠近武吉查卡等区域回报率更高。
新加坡高昂的房价和租金推动了新加坡人对柔佛房市的兴趣，尤其是在柔新捷运通车后。
若HSR计画重启，将显著提升依斯干达特区和吉隆坡间的交通便捷度，吸引更多新加坡买家。
对于新山的服务式公寓，其投资回报较为稳定，且小型单位需求旺盛，非常适合投资者。
依据最新数据，柔佛的滞销房产数量持续下降，显示市场供需逐步平衡。
柔佛房地产市场的发展，从基础设施建设到经济特区的成型，正逐渐成为新加坡投资者与购房者的理想选择。
随着柔新捷运（RTS Link）、吉隆坡-新加坡高速铁路（HSR）和柔佛-新加坡经济特区等重大基础设施项目的推进，柔佛在房地产市场中的吸引力持续攀升。
柔佛凭借相对较低的房价、高租金回报率以及与新加坡的紧密经济连结，展现出在东南亚地区的独特竞争优势。
同时，这些发展不仅吸引新加坡购房者与投资者，也在需求分流、资本流动和投资策略方面对新加坡经济与房地产市场产生深远影响。
随着柔佛基建进一步完善，新马两地的市场互动与影响力将愈发显著。
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