投資葡萄牙房地產要選哪一個城市？這些城市不容錯過！

葡萄牙位於歐洲西南部，西臨大西洋，東接西班牙，以悠久的歷史和獨特的文化吸引了許多遊客。

作為一個迷人國家，葡萄牙不僅是旅行者的天堂，也是投資者的理想目的地。

葡萄牙的各大城市提供了豐富的置產選擇，但哪個城市最適合你呢？我們將為你分析葡萄牙的房地產市場，並幫助你在投資前做出最佳決策！

1. 里斯本 Lisbon

儘管價格較高，里斯本仍是受大量房產投資者喜愛的首選城市。與其他歐洲城市相比，里斯本作為投資市場頗具吸引力。

對於考慮在里斯本購置房產的外國買家來說，里斯本有數個獨具魅力且具有投資潛力的社區值得關注，如Principe Real、Chiado、Alfama和Estrela。

里斯本：房產價格

根據葡萄牙最大房地產入口網站Idealista提供的最新數據，截至2024年2月，里斯本購屋的平均要價為每平方公尺5,538歐元。

然而，放眼更廣泛的里斯本大都會區，里斯本的平均房價下降至每平方公尺3,987歐元。需要注意的是，最終價格將根據你選擇的具體社區有所不同。

里斯本：租金回報率

對於有意出租房產的投資者來說，里斯本市中心租金回報率挺不錯。

根據Global Property Guide 顯示，二臥公寓房產可預期獲得5.11%的總租金回報率，而獨立套房（studio）也有不賴的租金回報率，高達4.8%。

透過租金收入獲得投資回報的潛力，使市中心和大都會區的房產對租賃投資者而言均具有吸引力。

2. 波爾圖 Porto

波爾圖是繼里斯本之後的葡萄牙第二大城市。近年來，波爾圖的房地產市場經歷了顯著的復興，房屋需求大量增加，流動性高，主要原因是受外國買家需求的推動。

生活成本比里斯本更低的因素吸引了的數位遊牧者和計劃在葡萄牙退休的外籍人士。

波爾圖有好幾個社區都值得一探，例如：市中心、杜羅河口區、裡貝拉區和大教堂區。

波爾圖：房產價格

波爾圖市中心的房產平均價格為每平方公尺4,055歐元。然而，在波爾圖大都會區，價格降至每平方公尺2,581歐元，使這座城市成為投資者眼中極具吸引力的投資地。

波爾圖：租金報酬率

波爾圖為投資者提供了極具吸引力的租金回報率，成為葡萄牙眾多城市中追求高回報的首選。市中心的獨立套房有5.60%的租金回報率，而一臥公寓房產總租金回報率更高，達到5.71%。

3. 卡斯卡伊斯 Cascais

卡斯卡伊斯位於葡萄牙里斯本區的海岸線上。在這裡，漂亮海景將盡收眼簾。

作為熱門的置業地，卡斯卡伊斯提供多樣化的房產選擇，從豪華的海濱別墅到富有歷史韻味的住宅，滿足不同投資者的需求。

卡斯卡伊斯享有典型的地中海氣候，冬季溫和，夏季溫暖，非常適合全年居住或度假。

卡斯卡伊斯的海灘如Guincho和Praia da Rainha，吸引了許多享受陽光、沙灘和海洋體驗的遊客和居民。

卡斯卡伊斯：房產價格

要比較卡斯卡伊斯與里斯本的房價並不容易，因為兩地的房產類型差異較大。

卡斯卡伊斯主要以獨立別墅為主，而里斯本的市場則以公寓為主。

然而，從平均價格來看，卡斯卡伊斯以每平方公尺7,109歐元的價格顯得較為突出，明顯高於里斯本的每平方公尺5,569歐元。

這一差距反映了卡斯卡伊斯獨特的海濱生活方式和奢華房產所附加的溢價。

卡斯卡伊斯：租金回報率

卡斯卡伊斯為投資者提供了極具吸引力的租金回報率。

市中心的兩臥公寓租金回報率為5.40%，而獨立套房的總租金回報率達到了5.30%。這樣的回報率使得卡斯卡伊斯成為投資者的理想選擇。

4. 辛特拉 Sintra

辛特拉被認為是葡萄牙最浪漫的地方之一，這裡有色彩繽紛的宮殿、奢華的房產以及浪漫的氣息。這片土地獲得許多遊客的青睞。

辛特拉充滿了傳統和豐富的歷史，曾是葡萄牙王室和貴族的居住地，現在已是許多人嚮往的生活之地。

辛特拉 ：房產價格

在2023年，辛特拉的房屋平均要價為每平方公尺2,664歐元，相較於里斯本的房地產價格要更實惠。

有些辛特拉的高端房地產富有額外設施，如安全系統、私人游泳池和健身房，則會提高房產的價格。

辛特拉：租金報酬率

過去五年來，辛特拉的租金回報率相對穩定，為投資者提供了良好的投資回報。在2024年第二季裡，辛特拉三房公寓可為投資者賺取高達7.59%的租金回報率。

這對投資者來說是一個強烈的激勵，使他們將目光轉向辛特拉的房地產市場。 

5. 在葡萄牙買房的費用

購買過程中的稅費

• 房產轉讓稅 （IMT）

IMT（Imposto Municipal Sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis）是購買葡萄牙房產時支付的房產轉讓稅。該稅必須在完成購買前支付，稅率從0%到10%不等。

具體金額取決於購買價格、房產類型（如鄉村/城市）、地點（葡萄牙大陸或自治區）以及房產是否為主要或次要住宅。

• 印花稅

Imposto do Selo（印花稅）是另一個可能在購買時需要支付的交易稅。房地產交易的稅率通常為0.8%。

購買房產後的稅費

• 年度房產稅 （IMI）

IMI（Imposto Municipal sobre Imóveis，市政房產稅或不動產稅）是一種由房產所在市政當局決定的年度稅。城市房產的稅率通常為0.3%至0.5%，鄉村房產的稅率為0.8%。

IMI稅率由市政當局每年決定，且是基於房產的稅務評估價值，而非購買時支付的價格。

• 財富稅 （AIMI）

葡萄牙對價值超過60萬歐元的房產徵收財富稅（AIMI）。

租金所得稅

租金收入通常以28%的統一稅率課稅。不過，根據合約的具體特點，可能有機會享受降低稅率甚至免稅的優惠。

可以扣除的費用包括火災保險、IMI（房產稅）、房產能源證明和公寓管理費相關的稅費。

此外，房屋的維護和保養費用也可以扣除，但這些費用必須合法證明，且不能用於家具的相關費用。

出租前24個月內進行的房屋維護和保養費用也可以計入扣除，前提是需提供發票證明所進行的維修工作。

適用於短期和長期租賃：

• 短期租賃：屋主需取得Alojamento Local（AL）本地住宿許可證。該許可證允許房主將房產出租。 需要注意的是，"Mais Habitação"法律在熱門旅遊地區暫停了（如里斯本、阿爾加維和波爾圖）的新許可證申請，這使得投資者更難透過短期租賃獲利。
• 長期租賃：長期租賃可以透過標準租賃協議進行，不需要AL許可證。

總體而言，葡萄牙政府對外國投資者持開放態度，並提供了一系列優惠政策。該國也具有多元化的投資選擇，無論是傳統的住宅房產，或是商業房地產、旅遊地產，都能滿足不同投資者的需求。

葡萄牙的房產價格通常比其他歐洲國家更為合理，因此購屋者能夠找到一些價格合理且令人驚豔的房產。

葡萄牙，無疑是全球投資者佈局海外資產的理想目的地。

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