圖片來源：MRT Corp
隨著馬來西亞柔佛州房地產市場的迅速發展，鄰近的新加坡投資者和購房者逐漸將目光轉向柔佛，尋求更具吸引力的投資機會。
柔新捷運（RTS）等基礎建設的建成，將大幅縮短兩地之間的通勤時間，使柔佛成為新加坡人心目中的理想房地產市場。
讓我們深入探討柔佛房地產市場對新加坡經濟與房地產市場的影響，並提供詳細的分析和數據支持。
馬來西亞柔佛房地產如何影響新加坡經濟與市場？
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柔佛州滯銷房產的數量在2023年降至4228個單位，較2022年的5258個單位減少了19.6%。
隨著柔新捷運（RTS）和吉隆坡-新加坡高速鐵路（HSR）等大型基礎建設計畫的推動，柔佛房地產市場逐步回溫，尤其是在武吉查卡捷運站周邊地區。
投資者預計，這些基礎建設將帶動柔佛房地產價格和需求進一步增長。
| 年度 | 滯銷住宅單位 | 變動百分比 |
| 2022 | 5,258 | - |
| 2023 | 4,228 | -19.6% |
資料來源：國家房地產資訊中心（NAPIC），iproperty，星洲網
這一趨勢顯示出新山地區，尤其是RTS（柔新捷運）沿線地區的需求明顯增長。自2019年10月至2023年4月，新加坡買家對柔佛地產的需求增長了近三倍，顯示出其投資潛力。
柔佛州房產市場的興起也顯現在房價的穩步上升中。
以下是柔佛州的2023年10月至2024年9月的均價數據：
| 地區 | 平均價格(MYR） | 平均價格 (MYR/平方尺) |
| 新山武吉查卡站週邊房產 | (正在提升中） | 1,000 - 1,300 |
| 依斯干達特區 | 650,000 | 436 |
| 柔佛新山 | 580,000 | 415 |
| 柔佛 | 452,252 | 306 |
資料來源：南洋地產，Brickz（Iskandar Puteri，Johor Bahru，Johor），星洲網
這些價格反映了隨著基礎設施改善，柔佛州某些地區的房地產市場已達到與吉隆坡市中心相近的價格水平。
尤其是柔新捷運的建成，預計將進一步推動武吉查卡周邊房價的上漲。
根據CBRE/WTW的產業顧問報告，柔佛新山市區及依斯干達地區的房產需求呈現出穩定增長趨勢。
隨著新加坡購房成本增加，柔佛的價格相對便宜且生活成本更低，預計將吸引更多新加坡人移居。
柔佛州房地產的平均租金回報率（Gross Rental Yield）高於全國平均水平，達到6.25%。
下表展示了馬來西亞各主要地區的租金回報率：
| 地區 | 租金回報率 (%) |
| 新山市中心 | 4.97 - 8.47 (平均：6.22 - 6.25） |
| 梳邦再也 | 4.8 - 8.44 (平均：6.04） |
| 依斯干達公主城 | 5.22 to 6.67 (平均：5.74） |
| 八打靈再也 | 5.15 - 6.93 (平均：5.62） |
| 怡保 | 5.02 - 5.6 (平均：5.33） |
| 馬來西亞全國 | 5.16 |
| 莎阿南 | 4.53 - 6 (平均：5.13） |
| 吉隆坡 | 2.54 - 5.86 (平均：4.26） |
| 喬治城 | 3.01 to 4.17 (平均：3.52） |
資料來源：Global Property Guide, iproperty
柔佛房地產的租金回報率較高，特別是在高租金的柔佛新山市中心，該地區的租賃需求在新加坡工作的馬來西亞居民間迅速增長。
隨著RTS捷運和新基礎設施的推進，柔佛房地產的回報率預計將持續提升，特別是在投資需求增長的情況下，房產增值潛力可觀。
柔新捷運項目預計於2026年底完工，將兩地通勤時間縮短至約5分鐘。
此基礎設施不僅改善了柔佛至新加坡的跨境交通，更進一步帶動武吉查卡等周邊地區的房地產需求。
HSR計畫將吉隆坡和新加坡之間的通勤時間縮短至90分鐘，預計將為兩地經濟和房地產市場帶來積極影響。
根據多個報社的報導，若HSR重啟並在依斯干達公主城設站，將吸引更多新加坡投資者購買柔佛房產。
服務式公寓成為投資柔佛房產的首選之一。
因其較低的前期投入成本及高出租率，對於投資者尤其具有吸引力。
特別是靠近新山RTS武吉查卡捷運站的周邊區域，投資者更青睞小型單位，這些單位的價格同比增長率較高，並且租賃需求也非常旺盛。
依斯干達特區和地不佬區域的開發計畫，包括許多針對高收入者的大型住宅單位，將持續吸引對高端物業感興趣的買家。
根據星洲網的數據，柔佛的高端房地產發展逐年增多，以應對需求的增加。
柔佛-新加坡經濟特區（JS-SEZ）的設立，顯示出兩國對於加強經濟合作的共同努力，成為推動柔佛地產發展的重要因素。
該特區不僅包括了如柔新捷運和HSR等交通基礎設施，還計畫推動雙邊數據中心的合作。
這種跨境合作模式加強了柔佛對於外來投資者的吸引力，為新加坡居民在柔佛投資房地產創造了更多機會。
根據南洋地產的報導，RTS的建成預計將緩解新柔長堤的交通壓力，並增強柔佛在新加坡人眼中的吸引力。
儘管柔佛房地產市場前景看好，但投資者仍需考慮一些潛在風險。
依斯干達大馬地區曾在2012至2014年經歷過建設過剩的問題，導致市場一度飽和。
幸運的是，根據全國產業資訊中心（NAPIC）和JLL馬來西亞的數據，這一情況在近年有所緩解，滯銷房產從2020年第四季的7030個單位減少至2023年的4228個單位。
隨著經濟持續復甦，柔佛的房地產市場供應量開始達到供需平衡，投資者可以更有信心地參與市場。
| 地區 | 平均租金（每月） |
| 新加坡 | SGD 1,912 - SGD 15,000 |
| 柔佛州 | MYR 700 - MYR 2,000+ |
資料來源：新加坡：Lock+ Store，Wise，Singapore Global Network，Smart Wealth；柔佛州：The Star，南洋地產，星洲網
柔佛房地產市場的興起對新加坡的租賃市場產生了間接的壓力，尤其是在房租不斷攀升的情况下。
隨著柔新捷運（RTS）和即將啟動的其他基礎設施計畫的推動，新加坡居民逐漸認識到在柔佛居住的優勢。
由於新加坡租金高昂，55%的新加坡人加上一位有名的藝人願意在柔佛購置房產，進而降低居住成本。
隨著柔新捷運的建成和柔佛的生活成本優勢，許多在新加坡工作的大馬人和新加坡人對柔佛房產市場產生濃厚興趣。
目前，新加坡组屋租金已創歷史新高，根據數據顯示，新加坡的组屋租賃價格相較去年有顯著上升。
由於柔佛生活成本更低，加上RTS系統預計於2026年完工，新加坡人對於柔佛的租房需求可能會進一步增加，使得一些可能在新加坡租房的客戶轉而在柔佛租房，間接減少了新加坡租房需求。
這種跨境租賃需求的增加，或將改變新加坡本地房產租賃的價格走勢，並給新加坡的租賃市場帶來新的挑戰。
| 地區 | 平均房價（每平方尺） |
| 新加坡 | SGD 582.04 - SGD 1,880.78 |
| 柔佛州 | MYR 1,000 - MYR 1,300 |
資料來源：新加坡：Lock+ Store，Wise，Singapore Global Network，Smart Wealth；柔佛州：The Star，南洋地產，星洲網
隨著新加坡房價不斷攀升，柔佛房地產市場的相對低廉成為新加坡居民購房的另一選擇。
新加坡政府於2023年4月調高外國購房者印花稅（ABSD，从30%上调至60%），對於購買第二套房產的新加坡人徵收20%的附加稅，對於第三套房產則徵收30%。
這樣的政策對一些新加坡居民，特別是有投資需求的買家來說是巨大壓力，因而使得柔佛成為一個有吸引力的替代方案。
隨著柔佛-新加坡經濟特區的設立和RTS計畫的推動，新加坡的投資者也逐漸認識到柔佛房地產市場的潛力。
根據馬來郵报的數據，在新加坡的投資者中，有約40%的買家選擇柔佛新山房地產，特別是在RTS站點附近購置房產，這使得柔佛房地產逐漸成為新加坡人重要的投資選擇。
柔佛房產的價格較低，這樣的優勢使得新加坡本地高昂的房價形成了競爭壓力，尤其是對那些希望獲得長期回報的投資者來說，柔佛已成為新加坡房地產市場的主要競爭者。
許多原本打算在新加坡購房的新加坡人轉向柔佛市場，尤其是靠近柔新捷運的武吉查卡地區。
隨著更多新加坡居民將購房目光投向柔佛，新加坡房地產需求壓力有所緩解。
柔佛的房產價格親民，新加坡居民能以更低價格購得更大的房屋。
柔新捷運的便利進一步提升了柔佛的吸引力，使這些購房者可以輕鬆往返新加坡工作。
這種需求的分流可能使新加坡房價和租金增速放緩，尤其是在中低價位市場。
部分高需求群體選擇柔佛置產後，新加坡市場的需求分配出現微調。
柔佛6.25%的高租金回報率吸引了新加坡投資者，他們可通過購買柔佛房產並出租獲得更高的回報。
這促使新加坡投資者重新審視本地資產配置，並可能推動開發更多創新性投資項目來留住資金。
柔佛的生活成本較低，吸引了許多新加坡的技術和半技術工人居住，並每天通勤至新加坡工作。
隨著 RTS 的建成，這一趨勢將更加明顯，進一步分流新加坡的住宅需求。
新加坡租金增速或因此趨緩，特別是在中低收入群體市場。
柔佛的基礎設施發展（如 RTS 和經濟特區）不僅刺激了當地房地產市場，也帶動了新加坡與柔佛的雙邊商業活動增長。
新加坡公司在柔佛設立辦事處以降低成本，並為當地基建項目提供專業服務與技術支持，進一步鞏固新加坡作為區域服務中心的地位。
柔佛的度假別墅與退休社區發展迅速，吸引了新加坡退休族群與度假投資者。
這些投資者看重柔佛的低房價與高生活品質。
此趨勢意味著部分退休資金可能流向柔佛，而非留在新加坡本地，進而影響新加坡的高端住宅市場與老年服務行業。
柔佛的經濟特區吸引了跨國公司將部分業務遷移至此，以降低成本。
這可能對新加坡的製造業與支持性服務行業造成一定影響，迫使新加坡更加專注於高技術與創新驅動型產業。
柔佛的租賃市場因高端服務式公寓需求的提升而快速發展，吸引了部分新加坡租客轉向柔佛，特別是在低至中等價位市場。
這種趨勢可能緩解新加坡租金壓力，並促使新加坡提供更多可負擔住房以穩定需求。
柔佛的房地產收益率與增值潛力吸引了新加坡高淨值個人投資，這可能影響新加坡奢侈房地產市場的需求結構，促使本地市場提供更具競爭力的投資選項。
柔佛的房價較低，而柔新捷運等基礎設施縮短通勤時間，提供便捷的跨境生活方式。
柔新捷運的建成將提升靠近捷運站的房地產需求，並推動這些地區的房價上漲。
柔佛的租金回報率較高，平均約為6.25%，特別是靠近武吉查卡等區域回報率更高。
新加坡高昂的房價和租金推動了新加坡人對柔佛房市的興趣，尤其是在柔新捷運通車後。
若HSR計畫重啟，將顯著提升依斯干達特區和吉隆坡間的交通便捷度，吸引更多新加坡買家。
對於新山的服務式公寓，其投資回報較為穩定，且小型單位需求旺盛，非常適合投資者。
依據最新數據，柔佛的滯銷房產數量持續下降，顯示市場供需逐步平衡。
柔佛房地產市場的發展，從基礎設施建設到經濟特區的成型，正逐漸成為新加坡投資者與購房者的理想選擇。
隨著柔新捷運（RTS Link）、吉隆坡-新加坡高速鐵路（HSR）和柔佛-新加坡經濟特區等重大基礎設施項目的推進，柔佛在房地產市場中的吸引力持續攀升。
柔佛憑藉相對較低的房價、高租金回報率以及與新加坡的緊密經濟連結，展現出在東南亞地區的獨特競爭優勢。
同時，這些發展不僅吸引新加坡購房者與投資者，也在需求分流、資本流動和投資策略方面對新加坡經濟與房地產市場產生深遠影響。
隨著柔佛基建進一步完善，新馬兩地的市場互動與影響力將愈發顯著。
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