泰国房产投资指南：外籍人士购房全攻略

泰国被誉为亚太地区最具潜力的经济强国之一，发展迅速。

在国际会议协会（ICCA）发布的2023年全球国家与城市的排名中，泰国位居亚太区第六，迅速崛起为商务旅游及MICE活动的热门目的地。

此外，泰国宜居环境吸引了越来越多外籍人士前来定居、养老或经营事业。

但对于海外投资者来说，在泰国购置房产前，还是需先了解以下重要事项：

外国人可以在泰国买房吗？

可以的！但买房的程序相对复杂。

根据泰国房产法，外国人不得拥有土地，只能合法拥有土地上的公寓单元。泰国法律允许外国人以适当名义，购买永久产权公寓。

外国人可以透过数种方式买房，关键在于买家属意的房产类型。在特定条件下，外国人可以购买3种类型房产：

1. 公寓
2. 别墅和房屋
3. 未开发的土地

前两类的程序比较简单，但想拥有土地，程序将更为复杂，需要深入研究和法律支持，以及会遇到一些买家可能不熟悉的结构。

如果外国人希望获得土地并建造房屋，可透过长期租地的方式拥有土地的“土地永久产权” ，但每次租期不超过 30 年。

买公寓还是别墅？

泰国买房步骤

第一步：物色房子

泰国房地产业在过去十年蓬勃发展，吸引了越来越多的外国人定居或将其作为第二家园。

然而，外国人在泰国购房时，需特别注意以下几点：

1. 专业咨询：在泰国购房时，务必聘请注册律师和信誉良好的房地产经纪人。他们的专业知识不仅能帮助你找到最具性价比的房产，还能确保你的权益在整个购房过程中得到保障。
2. 充分研究：开始寻找泰国房产时，建议参考《泰国房地产展望》、房地产术语表以及房地产常见问题。这些资源将帮助你扩大对房产类型、理想区域及地段的选择。
3. 规避风险：在购房过程中，务必了解泰国房地产的潜在陷阱。咨询专业人士，避免因疏忽导致的高额诉讼费用，仔细权衡每个报价和交易的利弊。
4. 预防问题：许多购房时遇到的问题可以在寻找房产的初期通过深入了解相关法规和法律来避免。因此，提前做好功课至关重要。

第二步：在泰国设立公司

在确定好房产后，签署任何文件之前务必要先咨询律师。外国人无法直接以个人名义在泰国购买房屋，但可以通过在泰国注册的公司来实现购房。

泰国有多种商业机构类型，最常见的是泰国有限公司。设立有限公司需要满足一定的商业登记要求。对于美国公民来说，泰美友好条约仍然适用，但在设立公司时还需考虑相关的税务问题。

如果你的目标不仅仅是购置房产，还打算申请泰国工作许可，那么详细了解泰国的公司税收规定十分重要。

不过，需要特别注意的是，公司必须实际运营并从事合法业务，否则有可能被商业部门除名，公司资产（包括房产）也可能面临清算的风险。

第三步：在泰国买房

在注册泰国有限公司的过程中，务必咨询你的房产律师，以便在签署任何文件之前进行全面的产权调查并检查合同。通过产权调查，买方可以确认卖方是否为该房产的合法拥有者，确保交易合法合规。

此外，泰国的地契分为以下4种类型：

1. Chanote (查诺特地契)：这是最具法律效力的地契，提供明确的产权所有权。房主可自由买卖、抵押或转让该类土地。
2. Nor Sor 3 Gor (诺索三戈地契)：虽然它的法律效力不及Chanote，但仍然具备准确的地籍图，允许土地买卖。
3. Nor Sor 3 (诺索三地契)：与Nor Sor 3 Gor类似，但地籍图可能不太准确，转让土地时需要发布公共公告，转让流程较为复杂。
4. Por Bor Tor 5 (普博托五地契)：该地契不允许进行法律意义上的土地买卖，通常用于临时使用土地，如农业用地。

如果你购买的是期房，则需要施工前项目的法律建议。另有公寓转让费和泰国房产税。你可使用产权转让计算器检查应付费用。

转让所有权

房屋所有权的转移应在土地局办理。买家在完成转让时需要以下文件：

• 房产相关官方文件
• 买卖双方的护照/身份证
• 土地所有权契约
• 泰国房本/户口本（Tabien Baan）
• 建筑许可证

房屋所有权的转让，是需缴纳预扣所得税（个人或企业所得税）的不动产、转让费、印花税、按登记销售价值或评估价值计算的特别营业税。

政府土地局使用的房屋评估价值取决于位置、楼层数、建筑面积和所用材料。

泰国买房的费用有哪些？

在泰国买卖房产时，税费往往容易被忽略，许多买家可能会在购房几个月后收到意外的高额税单。买房时涉及的费用和税款根据具体的交易细节及买卖双方对房产的持有时间而定，以下是买卖房产时的四类主要税费：

1. 转让费

转让费是基于房产的评估价值计算的，通常在买卖双方协商后各自承担一半。这是办理所有权转移时必须支付的费用。

2. 租赁登记费

若房产涉及租赁，租赁登记费基于租赁期内的总租金计算。通常情况下，买卖双方各承担一半的费用。

3. 特别营业税（SBT）

若公司或个人持有房产时间不超过5年，则需支付特别营业税，税额按评估价或合同价中较高者计算。如果卖方为个人，并且将该房产作为主要居所超过1年且有户籍证明，便可免除特别营业税。

4. 印花税

当特别营业税不适用时，则需支付印花税，基于评估价或合同价中的较高者。

5. 预扣税

• 若卖方为公司，则需按评估价或合同价中的较高者缴纳1%的预扣税。
• 若卖方为个人，预扣税是基于持有房产的年限扣减后的评估值计算，并按个人所得税率征收。与一般个人所得税不同，若房产交易金额低于100,000泰铢，预扣税仍需支付5%。

注意：大部分税费是基于政府的“税收评估价值”计算，而该价值通常低于市场价值，因此实际的税费金额可能不会如预期那样高，但仍需提早了解并准备好应对各项费用。

房产税

一旦拥有了房产，业主需要注意以下两种税款：

1. 土地税

如果土地用于私人住宅，每年将根据土地面积（每奈，或 rai）征收相应的土地税。如果土地由公司拥有，土地税则会高得多。

根据现行法律，业主需每年向当地政府（tessaban）支付土地税。不过，通常并不会收到税单，而且很少有人主动追缴此税款。

需要特别注意的是，如果你有欠缴的土地税，将会在房产过户时成为一个问题，因此确保及时缴纳土地税至关重要。

目前也有关于恢复土地税单的讨论，若恢复税单，可能会引入适用于所有土地或任何永久性建筑的税率，不同用途的土地（如商业地产、私人住宅和农业用地）将适用不同的税率。此外，未开发土地的拥有者也将纳入新的税制。

2. 建筑使用税

建筑使用税仅适用于商业用途或出租的地产。该税款按实际或评估的总租金计算，税率为12.5%。然而，评估的租金价值通常远低于市场租金，因此实际支付的税款可能会低于预期。

了解这些税款及其计算方式，有助于你在购房后做好预算并避免潜在的财务问题。

如何以外国人的身份获取泰国房屋贷款？

上述提到，外国人只能合法拥有公寓或公寓单元。那么，外国人在泰国可以获得房产贷款吗？

是的，外国人有资格在泰国申请房产贷款。

以下类别的外国人可以申请住房贷款：

1. 持有工作许可证：如果在泰国工作至少1至2年并有稳定的收入，可以申请房产贷款。

2. 持有泰国永久居留权（PR）：持有永久居留权的人可以获得更多贷款选择，条件相对宽松。

3. 与泰国人结婚：若与泰国人结婚，可以以配偶的身份作为担保人获得贷款，这样你将拥有该房产的所有权。

如果你不符合上述条件，但仍希望在泰国获得房产贷款，尽管可能性更小，仍有可能成功申请，但选择会更加有限。在这种情况下，建议咨询专业的贷款顾问，以了解可行的方案和条件。

外国人在泰国贷款的一般标准

外国人申请房产贷款时，通常需满足以下条件：

• 申请人年龄应在21至55岁之间，并在贷款到期时不超过60岁。
• 需拥有良好的信用评分，且稳定的最低收入应在80,000泰铢至140,000泰铢之间，或至少为每月分期还款额的3倍。
• 所购房产必须位于曼谷或泰国指定的地区，且是完成的项目。
• 贷款额不得超过政府评估价值或购买价格（以较低者为准）的70%。
• 外国人贷款的利率通常高于泰国本地贷款利率，一般在5%至8%之间。
• 贷款的投资回收期一般最长为15年。

**注意：具体条件可能因不同银行而异，因此建议在申请贷款前咨询相关银行以获取详细信息。

无收入外国人有哪些抵押贷款的选择？

没有泰国工作许可证或永久居留权的外国人仍有可能获得选定房产的融资，以下是一些可行的选项：

1. 离岸抵押贷款

部分在泰国设有子公司的国际银行为外国投资者提供离岸抵押贷款。申请人无需在泰国工作或居住，但需提供来自银行原籍国或指定国家的稳定收入证明。

2. 借贷机构

MBK Guarantee允许任何国籍的申请人申请贷款，无需在泰国工作或居住。申请人可以使用现有物业作为抵押来申请贷款。

3. 其他融资方案

• 你可以用原籍国的房产抵押。如果在本国拥有全额支付的房产，此选项可能会对你有利，因为泰国的利率通常比许多国家高。
•  通过该贷款在泰国购买房产，并在你祖国支付每月的分期款项。

如果你能够提供来自本国的收入证明，这些融资方案将是最可行的选择。建议在申请前仔细比较各家金融机构的条件和利率，以找到最适合你的贷款方案。

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