想拥有自己的印尼房产，但在看了价格后吓了一跳？
巴厘岛别墅的市场价格往往低于大众的预期，令人惊讶；相较之下，雅加达的公寓价格却普遍高于想象，让印尼房产市场呈现出一种缺乏统一标准、难以让人准确评估的现象。
本指南将为您深入解析印尼房产价格格局，并提供2025年投资所需的关键数据。透过详尽的市场信息，您不仅能够精准制定购房预算，也能提前掌握潜在的隐性成本，从而做出更明智的投资决策。
核心要点：
1. 平均价格：印尼房产价格范围很广，起价由5 亿印尼盾（10,500 美元）的郊区小型住宅延伸至超过 100 亿印尼盾（70 万美元）的峇里岛豪华海滨别墅。
2. 雅加达房产价格最贵：雅加达的房产价格为整体最高。然而，在旅游业的驱动下，峇里岛别墅的价格极高，租金收益率高达惊人的16.36%。
3. 每平方公尺价格：在雅加达市中心，公寓每平方公尺的价格约为2700万印尼盾。在万隆或巴淡岛等房价较便宜的城市，每平方公尺价格可能会降至1,500万至1,700万印尼盾。
4. 额外的10%：印尼房产的最终成交价会高于标价。您必须额外预留7-10%的预算，以支付强制性公证费、房仲佣金和税金。
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地理位置是决定印尼房价的最大因素。
在一个城市能买得起豪华别墅的预算，在另一个城市可能只能买得起一套小公寓。
虽然印尼全国房产价格指数显示增长缓慢，仅达0.90%，但实际情况却大相径庭。
让我们接着利用2025年第二季度和第三季度的数据，进一步分析印尼最受欢迎的投资目的地的房价。
a. 房地产价格快照：每平方米价格（公寓，市中心）
| 城市 | 每平方公尺平均价格（印尼盾/美元） | 总租金收益率（%） |
| 泗水 | 29,762,635 / 1,839.64 | 3.93% |
| 雅加达 | 27,000,000 / 1,668.88 | 6.55% |
| 巴厘岛 | 26,714,252 / 1,651.22 | 16.36% |
| 棉兰 | 22,000,000 / 1,359.83 | 3.90% |
| 日惹 | 20,000,000 / 1,236.21 | 4.55% |
| 巴淡岛 | 17,500,000 / 1,081.68 | 7.94% |
| 万隆 | 15,250,000 / 942.61 | 5.66% |
资料来源：Numbeo，截至 2025 年 8 月
i. 雅加达：独属首都的优质
身为印尼首都，雅加达是印尼的金融和商业中心；也反映了为什么雅加达的平均房价位居全国前列。
小型公寓：平均售价约为25亿印尼盾（17.5万美元）。
独立房屋：平均售价很容易达到50亿印尼盾（35万美元）。
ii. 巴厘岛：旅游天堂带来的天价
国际投资者和游客的高度需求使巴厘岛别墅价格居高不下，尤其是黄金海岸地区。
小型别墅：常见的入门价位约为20亿印尼盾（14万美元）。
海滨别墅：这类别墅是市场上的“天价”，价格介于100亿至250亿印尼盾（70万至175万美元）之间。
iii. 泗水：东方经济引擎
身为印尼的第二大城市，泗水每平方米房价位居全国前列。但与雅加达相比，这里的公寓和独立房屋的价格更实惠。
公寓：平均售价约为 5 亿印尼盾（3.5 万美元）。
独立房屋：平均售价约 10 亿印尼盾（7 万美元）。
iv. 万隆：创意与科技中心
对于追求更高性价比的购房者来说，万隆是一个绝佳的选择。 这里气候凉爽，四处活力洋溢，一派生机勃勃。
公寓：平均价格仅10亿印尼盾（7万美元）。
独立房屋：平均价格约为25亿印尼盾（17.5万美元）。
v. 枢纽城市外的其他发展中城市房价
日惹：作为爪哇的文化中心，日惹吸引着那些追求传统和艺术感生活方式的人们。房价依然适中，市中心每平方米的房价为2000万印尼盾。
棉兰：作为苏门答腊最大的城市和重要的经济门户，棉兰的房产市场正在快速发展。市中心的房价约为每平方米2200万印尼盾。
巴淡岛：巴淡岛距离新加坡仅一小段渡轮航程，是一个蓬勃发展的工业和贸易中心。其战略位置使该岛成为一项颇具吸引力的投资，每平方米房价约为1750万印尼盾。
房产类型的选择都将对其价格产生巨大影响。 在印尼，房产价格的主要区别在于有地房产（例如房屋或别墅）和分契式产权公寓。
a. 别墅和联排别墅
这类房产的价格更高，因为它们包含更多私人土地。
印尼房产价值的主要驱动力主要是依据土地的价格，特别是理想地段。土地面积越大，房产估值就越高。
b. 公寓（共管公寓）
对于相同的内部居住空间而言，这些公寓通常更实惠，因为您购买的是公寓的使用权，而不是其下的土地。
这使得公寓成为非常受欢迎的房产选择，尤其吸引了对雅加达等城市有兴趣的外国买家。
c. 新建房屋 vs. 转售房屋
在印尼，全新房屋也需要支付额外费用。
新建房屋的价格通常比同类转售房屋高出 10-20%。
这种“新建房屋溢价”让您能享受到现代化设计的房屋，并避免立即产生的装修费用。
3. 哪些隐性成本会增加房价？
隐性成本是制定准确预算的关键步骤，商定的售价绝对不是您需要支付的总金额。
您必须考虑多项费用和税费，才能了解真实的最终成本。
a. 示例
让我们用例子以更好地理解隐形成本如何影响房价。
假设我们的朋友亚历克斯想在巴厘岛购买价值20亿印尼盾的别墅。
以下是他账单中额外费用的明细：
公证费和过户费（5%）：这笔费用用于办理正式的法律文书。对亚历克斯来说，这笔费用是1亿印尼盾。
房地产中介佣金（3%）：这是房地产中介的服务费。这笔费用是另外的6000万印尼盾。
增值税（新建房产为11%）：政府通常会提供一些激励措施来降低这笔费用。
年度房产税（PBB）：这是一项持续性成本，约为房产评估价值的0.5%。
等到亚历克斯拿到钥匙时，他的初始总成本已不再是20亿印尼盾，而是接近21.6亿印尼盾。 因此在印尼，这些房产税对于成功的投资来说是不可或缺的。
外国人购买印尼房产的标价虽然与本地人相同，但其购买行为却受到印尼房产所有权的制约。
一般来说，外国人购买房产时会使用长期租赁权，例如Hak Pakai（使用权），而租赁期通常最长可达80年。
各省份的法规可能有所不同，其中至关重要的一点是，部分省份规定，能出售给外国人的印尼房产必须达到最低价格标准。
尽管这些规定不尽相同，但这是一个需要与您的法律顾问确认的、与价格相关的重要因素。
正如全球房产指南（Global Property Guide）的Lalaine C. Delmendo所指出的，近期的法律改革正在简化外国买家的资格和要求，这一趋势预计将进一步提振市场。
那么，关键结论是什么？
印尼房产市场机遇无限，而您现已掌握了房产投资中最重要的工具：对房产价格现实的认知。
当中的秘诀不仅在于发现物超所值的房源，更在于懂得为那些额外税费预留预算，因为那额外10%的税费总是令许多人措手不及。
仅此一点认知，便已让您遥遥领先。数字对您而言不再是谜团，而是指引前行的地图。
既然对购置印尼房产真实成本有了清晰认识，您已万事俱备，即可付诸行动。
祝您在印尼的置业之旅一切顺利！
1. 在雅加达，一套典型的三居室公寓的租金是多少？
在雅加达市中心，一套三居室公寓的月租约为 18,825,000 印尼盾（约 1,150 美元）。在市中心以外，月租则降至 11,000,000 印尼盾（约 675 美元）左右。
2. 巴厘岛别墅价格在未来会上涨吗？
虽然难以准确预测，但 Trading Economics 的计量经济模型显示，到 2026 年，印尼房产市场将呈现总体上升趋势，预计涨幅大约 2.30%。鉴于巴厘岛旅游业强劲复苏，别墅价格预计将保持强劲。
3. 印尼哪些地区的房产价格最亲民？
就整屋购买而言，泗水和棉兰等城市提供了最具性价比的房价。若论公寓价值，万隆和巴淡岛每平方米的价格相比其经济发展潜力而言极具优势。
4. 外国人是否需要缴纳更高房产税，从而导致总体持有成本增加？
不需要。房产税税率对所有人群均保持一致。但若您计划将房产出租，则需为租金收入缴纳20%的所得税。
5. 如何计算包含所有费用的房产最终价格？
您可采用一条简易经验法则：在约定售价基础上增加10%。这笔预留金可覆盖公证费（约5%）、中介佣金（2-3%）及其他小额法律登记费用。
6. 印尼土地每平方米的平均价格是多少？
印尼各地土地价格差异极大。雅加达市中心的土地价格堪称天价，而巴厘岛发展中区域每平方米可能仅需数百美元。印尼全国均价参考意义有限，还请务必调研您感兴趣的特定县区（kecamatan）。
7. 海滨房产与内陆房产是否存在巨大价差？
是的，这两者的价差极为显著。相比仅一公里之隔的同面积内陆房产，海滨地段溢价幅度容易达到100%至500%。临海地产属于顶级奢侈资产，其定价亦遵循此规律。
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参考文献
延伸阅读：
环球新盘 
居外商业 
顶级豪宅