想在热带岛屿的阳光下拥有一块自己的天地，可能是很多人的梦想，特别是看到菲律宾这样美丽又热情的国家。
但随之而来的问题是：身为外国人，我真的能在菲律宾买房或买地吗？法律会不会复杂到让人一个头两个大？
别担心！许多人都跟你有一样的困惑，甚至因为不确定而错失良机。
好消息是，了解正确的规定和步骤后，在菲律宾置产绝对是可能的，而且远没有想像中那么遥不可击。
这篇指南就是要带你拨开迷雾，清晰明了地告诉你在菲律宾购房的所有事。
购买菲律宾房产前你需要知道的重点：
外国人在菲律宾买房子前需要知道的事项
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想像一下，每天在温暖的阳光中醒来，走出门就能感受到友善的微笑，或是住在物价相对友善的环境，享受沙滩、海洋与充满活力的文化。
对很多人来说，这就是菲律宾独有的魅力。
不仅如此，菲律宾正处于经济快速发展和人口持续增长的阶段，这意味着潜在的房地产需求会增加，对投资者而言是吸引人的前景。
这里拥有大量英语流利、技能熟练的劳动力，这让许多国际公司选择在此设立业务，也刺激了房地产市场。
此外，庞大的海外菲律宾劳工（OFW）寄回的汇款，也为当地经济和房地产市场提供了支撑。
菲律宾对外国投资相对开放，不像一些周边国家那样设有严格限制，这让外国人在这里置产或投资房产成为一个更具体的可能性。
这可能是所有外国人想在菲律宾购房时，心中最大的疑问。答案既是「是」，也包含了「否」—— 取决于你想买的是「什么」以及「怎么买」。
首先，最核心且最重要的法律规定是：根据菲律宾宪法，外国人（非菲律宾公民）通常不能直接拥有土地。这项规定根植于菲律宾的历史，旨在保护国家对土地的控制。
但是，别因此打消念头！虽然不能直接「拥有」土地，但你可以「拥有」在土地上的某些房产类型，或通过其他合法方式取得使用权：
这被广泛认为是外国人在菲律宾购买房产最直接且最简单的方式。
根据菲律宾的《公寓法》（Republic Act 4726），外国人可以合法购买并完全拥有公寓单位。
唯一的限制是，在同一栋公寓建筑或项目中，外国人的总体所有权不得超过总单位的 40%。
例如，一栋有 100 个单位的公寓，最多只能有 40 个单位由外国人持有。
一旦外国人持有的比例达到 40%，其他外国人就不能再购买该项目的单位了。
公寓买家会收到公寓所有权证（Condominium Certificate of Title - CCT），证明所有权。
外国人可以拥有房屋或建筑物本身，但不能拥有房屋下的土地。
这听起来可能有点奇特，就像你拥有一辆车，但不能拥有车停放的停车位，只是在这里，停车位变成了地基下的土地。
所以，如果你想在菲律宾拥有一栋别墅或房屋，你可以是房屋的合法主人，但必须透过租赁或结合其他结构的方式来处理土地的所有权问题。
这些是外国人直接或部分直接拥有房产的方式。但如果你的目标是「土地」呢？这就需要透过更迂回的方式来实现合法使用或控制权了。
虽然不能直接以外国人的身份将土地登记在自己名下，菲律宾法律提供了几种方法，让你作为外国人也能达到事实上拥有或长期控制土地的目的。
但这些方法都有其复杂性和限制：
这是最常见且较直接的绕行方式之一。
你可以与菲律宾公民地主签订长期租赁协议，租赁土地的期限最长可达 50 年，并通常有权续租一次，额外租期最长可达 25 年。
根据《投资者租赁法》（Investor's Lease Act），如果用于投资目的，租期甚至可达 50 年并续租 25 年。
透过这种方式，你租用土地，并可以在上面建造属于你的房屋或建筑物。
这赋予你长期稳定使用和开发土地的权利，而无需拥有土地所有权本身。
菲律宾法律允许公司和协会拥有土地，前提是这家公司至少有 60% 的所有权归属于菲律宾公民。
外国人可以持有公司剩余的最多 40% 股份。
一旦公司合法成立且符合这一所有权结构，公司就可以像菲律宾公民一样购买并合法拥有土地。
如果你与菲律宾公民合法结婚，一种常见的做法是将土地登记在你的菲律宾配偶名下。
这样一来，土地所有权合法地归属于菲律宾公民配偶。
作为外国配偶，你的名字不能出现在土地所有权证（Transfer Certificate of Title - TCT）上 ，但可以包含在购房合约等文件上，以保护你的部分投资权益。
尽管如此，法律上的所有权仍完全属于菲律宾配偶，在处置房产等重大决策上可能无法享有与所有者同等的权力。
如果菲律宾配偶过世，外国配偶通常只有合理的时间处理财产并收取所得，否则财产将根据继承法归属菲律宾籍继承人。
如果你原本是菲律宾的归化公民，后来获得其他国籍（例如成为美国或加拿大公民），根据菲律宾法律，你在某些特定条件下仍然可以拥有土地，但面积有限制：
总之，作为外国人，「直接」拥有菲律宾土地是不行的，但通过拥有公寓单位、房屋/建筑物（租赁土地）、设立公司、与菲律宾配偶共同处理、或利用前菲律宾公民的身份并依规定购置，都是合法的方式在菲律宾房地产市场实现你的目标。
无论你是想买一套面朝大海的公寓，还是一栋带小院子的房屋（记得是租赁土地哦），购房流程通常都涉及几个关键阶段。
这个过程可能比在你自己的国家复杂一些，而且「尽职调查」是你绝对不能跳过或偷懒的部分！
这是一个通用的步骤指南，可能会根据你购买的房产类型和卖家（个人或开发商）略有不同：
首先，厘清你为什么要购房（自住、度假、投资）？
需要什么类型的房产（公寓、房屋、商业空间）？
属意的地点在哪里（热闹的都会区还是悠闲的海岛）？
再来就是务必切合实际地评估预算。
不仅包括房产本身的价格，还要预留一笔钱支付税费、手续费和可能的装修费用。
你通常需要额外准备房价的 9% 到 10% 左右来支付这些杂费。
这一步至关重要。
特别是对于不熟悉菲律宾市场的外国人来说，一位了解当地市场、有与外国买家合作经验的持牌房产经纪人可以帮助你找到合适的房源、谈判价格；而一位专精房地产法律的当地律师则是确保你的交易合法、安全、避免陷阱的关键。他们可以帮助你审查文件、了解法律限制，并在你购房的每一步提供指引。
无论选择哪种购买方式，寻求专业律师意见都是强烈推荐的。
你可以通过线上房产网站开始搜索，或让你的经纪人提供符合你条件的房源列表。
找到感兴趣的房源后，务必亲自或委托经纪人、验房师进行详细的现场考察。
对于二手房，要仔细检查房屋状况；对于公寓项目，则要考察建筑品质、设施以及社区环境。
如果你找到了满意的房产，可以通过经纪人向卖家提交正式的出价。
价格达成一致后，通常需要签署一份意向书（Letter of Intent - LOI）或预订协议（Reservation Agreement），并支付一笔预订金（Reservation Fee），金额通常在 2 万至 5 万披索不等，用来确保该房产暂时从市场上下架，并开始准备正式合约。
支付订金时，建议一并确认首付款方案。
这一步是保护你的钱包和权益的「重中之重」。
别小看这一环节！菲律宾的房产诈骗，尤其是产权欺诈时有发生。
一些骗子可能出售根本不属于他们、或是「一女多嫁」的房产，文件可能是伪造的，或者房产有法律纠纷。
你的律师或专业机构将代表你进行全面的调查，包括但不限于：
忽视尽职调查是导致日后陷入复杂法律问题的头号原因。
正如一句俗话说的：「如果你觉得请专业人士很贵，那就等到你请了非专业人士以后再说。」这句话尤其适用于在菲律宾购房！
尽职调查一切顺利后，你的律师将草拟一份买卖契约（Deed of Absolute Sale - DOAS），这是一份具有法律约束力的文件，详述买卖条款，正式将房产权利从卖家转移给你。
确保所有细节都被准确地列出，包括房产描述、价格、付款方式以及买卖双方的义务。
文件需要在公证人（Notary Public）面前签字公证，使其具有法律效力。
如果是涉及抵押房产或有贷款转移，文件可能是「Deed of Sale with Assumption of Mortgage」。
通常在签订买卖契约时支付房产的剩余款项，除非有特殊的付款计划（如针对预售房）。
此阶段涉及向政府支付多项税费（详情请看下一节）。
你（买方）通常需要支付文件印花税和转让税，而卖方通常负责资本利得税。
但是，这些费用在某些情况下是可以协商的。
接下来，缴纳税费是进行产权转移和登记的必要前提。
你会从菲律宾税务局（Bureau of Internal Revenue - BIR）获得注册授权证书（Certificate Authorizing Registration - CAR），这是向土地登记处登记时必需的文件。
带着已公证的买卖契约、BIR 的 CAR、所有税费缴纳证明等文件，你或你的代表将前往房产所在地的土地登记处。
登记处将审核文件，如果无误，会注销卖家的原产权证书（TCT 或 CCT），并根据买卖契约，核发一份新的产权证书，将所有权登记在你（或你代表的公司）的名下。
这个新的证书及其所有人副本将是你的房产合法所有权证明。
最后一步是到当地的市/镇政府估价办公室（City/Municipal Assessor’s Office）更新房产的税务申报信息。
这个文件会记录你是新的所有权人，对未来按时缴纳房产税非常重要。
经历了上面所有这些步骤，拿到写着你名字的新产权证书，那一刻的成就感大概就像通过了一场充满挑战的「买房寻宝游戏」，你终于拿到了属于你的宝藏地图！
整个流程中的资金转移，特别是国际汇款，选择可靠且费率合理的平台也很重要。
购买房产不只是看挂牌价，还需要考虑额外的费用和税金，这些可能占到房产总价的一大部分。
通常，买卖双方各需承担一部分。根据不同来源的资讯，以下是主要会遇到的费用和税金类型：
| 费用类型 | 大约费率 | 计价基础 | 通常负责方 | 备注 |
| 资本利得税 (CGT) | 6% | 售价、地区估值或市场公允价（取最高值） | 卖方 | 部分情况下买卖双方可能协商承担；商业用或公司资产税率可能不同。 |
| 文件印花税 (DST) | 1.5% | 售价、地区估值或市场公允价（取最高值） | 买方 | 有时可协商，但通常是买方。 |
| 转让税 (Transfer Tax) | 0.5% 至 0.75% | 售价、地区估值或市场公允价（取最高值） | 买方 | 费率依地点而异。 |
| 所有权登记费 (Registration Fee) | 约 0.25% 至 1% | 售价 或 特定金额 | 买方 | 费率可能因地点和价格而异。 |
| 公证费 (Notary Fees) | 1% 至 2% | 售价 或 文件的复杂程度 | 买方 | |
| 房产经纪人佣金 (Agent's Fee) | 2% 至 5% | 售价 | 卖方 | 费率依房产价格和地点而异。 |
作为买家，你应预计支付房价的 2.50% 至 3.75% 作为费用和税金；而卖家通常承担大部分，约 10.50% 至 12.50%。因此，总的来回交易成本可能在房产价值的 13% 到 16.25% 之间。不过，这些比例可能需要买卖双方协商决定。
一旦你成为房产所有人（特别是土地或带土地的房屋，以及公寓单位的所有人），你每年还需要缴纳房产税（Real Property Tax - RPT）。
税率取决于房产的地点：在大马尼拉地区通常是房产评估价值的 2%，在省份地区则是 1%。
此外，公寓的业主通常需要支付管理费（Association Dues）或物业费，用于维护公共设施和安全，这笔费用可能因公寓豪华程度和设施而异。
例如：如果你在大马尼拉地区购买一套 5,000,000 披索的公寓，买家需要支付的费用和税金大致在 125,000 至 187,500 披索之间（不含房产经纪人佣金），而卖家可能支付 525,000 至 625,000 披索的相关税费。
追求梦想的同时，也需要擦亮眼睛，了解可能存在的风险。
虽然菲律宾的土地登记系统在东南亚算是相对不错，一些主要开发商也值得信赖，但市场中确实存在需要警惕的问题。
这是菲律宾房地产市场中最令人担忧的风险之一。
如前所述，存在伪造产权证、将同一房产卖给多人，或出售有纠纷、不清不楚产权（unclear titles）的房产。
复杂的土地产权制度和非官方交易增加了风险。
有些房产可能只有税务申报单作为所有权证明，而非产权证书，这种情况需要特别警惕并寻求法律验证。
必须！必须！必须！（重要的事情说三遍）进行彻底的尽职调查。
亲自在土地登记处核实产权真实性，确认卖家的身份和合法售房资格，检查房产有无留置权或纠纷。
永远只与有执照、有良好记录的房地产专业人士（经纪人、律师）合作。
对「太好」的交易要保持怀疑。
尤其在乡村地区，有些房产可能缺乏合法的通路连接到公共道路。
即使你买了土地（如果符合规定），你可能发现进出困难，需要经过邻居的地，这可能导致纠纷。
购房前，确保房产有明确的合法通路，通路权已记录在案，并且与邻里之间没有关于通路的未决纠纷。
菲律宾位于太平洋火山带，也是台风频繁的地区。
地震、台风和特定的风险（如火山附近的「泥石流 Lahar Flow」）可能对房产价值和建筑安全造成影响。
考虑房产地点的自然灾害风险，评估房屋的抗震/抗风能力，并考虑购买合适的保险。尤其火山附近地区（如宾纳土博山 Mt. Pinatubo 和马荣火山 Mayon Volcano 附近）的房产需要特别评估风险。
在某些地区，购买的土地可能已经被一些未经许可居住的人（俗称「Squatters」）占用。
将这些人迁走可能是个漫长、复杂且成本高昂的过程。
在购买土地（如果合法）之前，务必仔细检查地块是否有占用情况。透过尽职调查和实地考察确认。
有些情况下，卖家可能没有按时缴纳房产税，这些税务责任可能转嫁到新买家身上。
尽职调查时，务必取得当地财政部门的税务清单，确保所有过期税款在交易完成前结清。
土地分类（如是否为林地、保护区或祖传土地）会影响所有权资格。
错误分类可能导致即使你拥有产权证书，该证书也无效。
特定区域的祖传土地不能出售给原住民社区之外的人。
通过相关政府部门（如环境与自然资源部 DENR）核实土地分类 。
菲律宾的房产市场充满机遇，但同时也潜藏风险。成功取决于你的彻底尽职调查、专业法律支持以及对当地法规的深入理解。
风险虽然存在，但透过谨慎行事和寻求正确的专业帮助，绝大多数问题是可以避免的。
简单来说，在菲律宾购买房产本身，不会自动赋予你永久居留权。
房产所有权和居留签证是两回事。
如果你想在菲律宾长期居住，你需要申请符合你情况的相关签证。
不过，有些投资移民签证选项与房产投资有关：
这是一种为外国投资者提供的长期居留签证。
它通常要求你在菲律宾进行一定金额（例如 75,000 美元或更多）的投资，其中可以包括符合规定的房产投资（如购买公寓）。
获得 SIRV 后，你及其符合条件的家属（配偶和未成年子女）可以享受无限期居留和多次入境的权利。
这是菲律宾退休管理局（PRA）提供的退休签证，特别适合计划在菲律宾退休的人。
SRRV 有多个选项，通常要求你在指定银行存入一定金额（根据年龄和是否领取养老金，金额不同，例如 20,000 美元或 50,000 美元等）。
部分 SRRV 选项允许将部分存款用于购买公寓单位。
持有 SRRV 也可以获得永久居留权和多次入境便利。
除了这些投资或退休导向的签证，还有其他各种基于不同目的的签证（工作签证、与菲律宾公民结婚等），可以让你获得合法居留权。
买房可以让你的居留规划更容易落地，特别是在符合某些投资签证条件时，但房产所有权并非居留的直接入场券。
就如同一个朋友曾经半开玩笑说：「在菲律宾买房，你买的是热情和阳光，不是一张万能绿卡！」 办理合法居留还是需要走正规的签证申请流程。
菲律宾有超过 7000 个岛屿，可选的地点多到让人眼花缭乱。
不过，根据市场资料和外国人的偏好，有几个区域特别受欢迎，各自有独特的吸引力：
作为首都区域和经济中心，这里是追求都市生活和投资租赁房产的首选。
尤其是 马卡蒂（Makati）、邦尼法西奥环球城（Bonifacio Global City - BGC）和奎松市（Quezon City），是商业中心、生活便利度高、外籍人士和富裕阶层集中的区域。
BGC 未来有可能超越马卡蒂成为菲律宾的金融中心。
大马尼拉的公寓价格相对较高，但在菲律宾全国来说，这里提供了最丰富的房源和高端选项。
被称为「南方皇后城」（Queen City of the South），宿雾完美融合了都市便利和迷人的自然景观。
这里也是重要的商业和教育中心，同时可以轻松前往美丽的海滩和潜水点。
宿雾提供了相对合理的房价（尤其是市中心外），对比大马尼拉可能会有更高的长期回报潜力。
位于民答那峨岛（Mindanao），被誉为菲律宾最安全的城市之一。
达沃以其洁净的环境、良好的治理和亲商氛围闻名。
这里房地产市场持续发展，尤其是住宅和商业领域，房价在大城市中相对较低。
如果你的目标是度假屋或旅游租赁投资，长滩岛（Boracay）、巴拉望（Palawan）和西亚高（Siargao）等以美丽沙滩和自然风光闻名的地方，吸引着大量游客，因此也是度假房产或相关投资（如租赁给游客）的潜力地点。
大雅台（Tagaytay）（气候凉爽，靠近马尼拉）、苏比克湾（Subic Bay）（前美军基地，有工业商业潜力）、八打雁（Batangas）和安吉利斯市（Angeles City）（靠近克拉克）等，也因各自的优势（度假、商业、地理位置）吸引特定类型的买家。
选择地点应根据你的预算、生活方式偏好以及购买房产的主要目的来决定。
最好与当地经纪人深入沟通，了解各个区域的细微差别和具体情况。
总而言之，在菲律宾这个美丽国度置产对外国人而言是可行且充满机会的，但成功关键在于了解游戏规则、进行充分准备和依靠专业引导。
从五颜六色的三轮车穿梭的街头，到碧海蓝天的海岸线，菲律宾的故事等待你亲自来书写一部分。
带着清晰的了解和专业团队的帮助，你就能更自信地迈出购房的第一步！
通常不行。根据菲律宾宪法，土地所有权保留给菲律宾公民和符合规定的菲律宾公司。
可以。外国人可以完全拥有公寓单位，但必须确保整栋公寓建筑的外国人总体所有权不超过总单位的 40%。
是的。包括与地主签订长期租赁协议（最长 50+25 年），拥有土地上的房屋/建筑物本身（不拥有土地），设立菲律宾公民占 60% 或以上所有权的公司来购置土地，或者透过与菲律宾公民配偶的婚姻将房产登记在配偶名下。
不会。购房和居留签证是独立的。不过，投资一定金额的房产可以帮助你符合一些投资或退休导向的居留签证条件，如 SIRV 或 SRRV。
主要步骤包括：确定预算需求，寻找信赖的专业人士（经纪人、律师），物色并考察房源，出价并支付订金，进行彻底的尽职调查（验证产权、税务等），签订买卖契约并支付余款，缴纳相关税费，最后在土地登记处办理产权转移和登记。
除了房价本身，买家通常需要支付文件印花税（约 1.5%）、转让税（约 0.5%-0.75%）、所有权登记费（约 0.25%-1%）和公证费。卖家通常负责资本利得税（6%），但税费责任可以协商。购房后还需每年缴纳房产税和（如果公寓）物业管理费。
是的。前归化公民可以拥有有限面积的土地用于居住（1000 平方公尺市区/1公顷乡村）或商业/投资（5000 平方公尺市区/3公顷乡村）。但如果根据 RA 9225 恢复或保留菲律宾公民身份，则可以像天然公民一样不受限制地拥有土地。
了解菲律宾房产对外国人的规定，复杂但可行！准备好迎接你的梦想家园了吗？依靠我们经验丰富的专业团队为你导航，确保流畅、安全的购买体验。现在就联络我们，安心在菲律宾置产！
参考文献
环球新盘 
居外商业 
顶级豪宅