你是否想要在經濟起飛的越南擁有自己的一片天地，卻被像迷宮一樣的法規和“50年產權”搞得頭昏腦脹？
擔心辛苦賺來的錢會因不了解潛在的規則，而像投入水中的石頭一樣，連個響聲都沒有就消失了？
別怕！這份指南將為您掃除所有迷霧，用最直白的語言和真實數據，帶您一步步安全地在越南置業。
本文核心看點 (Key Takeaways):
可以，但有條件： 外國人可以在越南購買公寓和帶地別墅，但土地為國家所有，您獲得的是最長50+50年的土地使用權。(越南住房法)
成本與稅費： 胡志明市中心公寓單價約3,950美元/平米，您還需支付約3-5%的過戶稅、註冊費等相關費用。
關鍵限制： 外國人購房受配額限制（單一公寓樓不超過30%，一個行政區不超過250套獨棟房屋），且大部分銀行不向外國人提供房貸。
風險須知： 產權並非永久，且市場存在官僚主義和法律不透明的風險，聘請獨立律師是保障您投資安全的關鍵一步。
外國人越南買房，你知多少？
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這個問題的答案是「可以，但和你想像的不太一樣」。
在越南，外國人確實可以購買並擁有房產，無論是現代化的公寓還是獨棟別墅。
然而，這裡有一個最根本的區別需要理解：根據越南法律，所有土地歸國家集體所有。
這意味著，您買到的其實是建築物本身的所有權，而不是它腳下的那塊土地。
那麼土地怎麼辦呢？您獲得的是一個長期的「土地使用權」，通常為50年。
讓我舉個例子來幫助您理解：這就好比您不是買下了整塊蛋糕（土地+房子），而是向蛋糕店（越南政府）長期租用了一個專屬盤子（土地），然後把您自己花錢買的精美裝飾（房子）放在這個盤子上。
這個盤子的租期是50年。根據現行法規，這個為期50年的租賃期滿後，您可以申請續簽一次，再獲得50年。
這樣加起來，使用權最長可達100年。
值得一提的是，如果您與越南公民結婚，您將可能享有與本地人近乎同等的永久業權 (freehold tenure)，這是一個巨大的優勢。
因此，了解這種產權結構是您在越南投資的第一課，也是最重要的一課。
談到錢，越南的房地產市場充滿了吸引力，但同樣也伴隨著必須清楚了解的成本。
相較於其他亞洲大城市，越南的房價看起來確實誘人。
不過，除了房屋本身的價格，您還需要將各種稅費納入預算。
首先，讓我們看看主要城市的房價水平。
| 城市 | 市中心公寓均價 (美元/平方米) | 非市中心公寓均價 (美元/平方米) |
| 胡志明市 | 3,951.93 | 1,920.04 |
| 河內 | 3,264.76 | 1,870.24 |
| 峴港 | 1,836.24 | 1,062.62 |
| 會安 | 1,530.20 | 956.37 |
資料來源：Numbeo (2025年7月數據)
看著這些價格，是不是覺得心動了？
別急，除了房價，您還需要準備好支付一系列的稅費。
這些費用雖然單項看起來不多，但加總起來也是一筆不小的開支。
| 稅種 | 稅率/費用 | 支付方 |
| 增值稅 (VAT) | 房產價值的5-10% (商業住房為10%) | 買家 |
| 登記稅 | 房產價值的0.5% | 買家 |
| 維護基金 | 房產售價的2% | 買家 |
| 公證費 | 按房價計算，最高1000萬越南盾 | 買賣雙方 |
資料來源：Bambooroutes & Wise
關於購房資金，您還需要了解一個非常重要的現實：外國人在越南申請銀行貸款極為困難。
當地銀行對外國買家的審核非常嚴格，並且利率也相當高。
因此，絕大多數外國買家都是透過現金全款支付來完成交易的。
了解了產權和成本後，接下來就是實際操作了。
在越南買房的流程雖然看似複雜，但只要跟對步驟，並找到對的人協助，就能順利走完。
俗話說得好，“一個好奇心重的客戶，可以問出比律師還多的問題。”
但在越南買房這件事上，多問問題絕對是明智之舉！
以下是為您梳理的七個關鍵步驟：
這是起點，也是最重要的一步。
您可以透過房地產網站（如IQI Vietnam）或信譽良好的中介尋找房源。
但更關鍵的是，您必須聘請一位獨立的、精通越南房地產法且會說雙語的律師。
切記，不要使用開發商或賣家推薦的律師。
您的律師會幫您核實房產的法律狀態，確保它擁有合法的土地使用權證書（LURC，也就是俗稱的“紅皮書”或“粉紅書”），並檢查所有權歷史和建築是否合規。
當您確定心儀的房產後，需要簽署一份預留協議並支付一筆定金，以確保在最終敲定交易細節期間，這套房產不會被賣給他人。
這是具有法律約束力的核心文件。合同中會詳細列出購買價格、付款時間表、雙方責任等所有條款。
請務必在您的律師陪同下，在公證處完成簽署。
越南的房產交易通常採用分期付款的方式，而不是一次性付清。
您需要根據買賣合同中約定的時間表，完成每一筆款項的支付。
支付完所有款項後，所有權將正式轉移到您名下。
這一步驟的核心是相關政府機構更新土地使用權證書（LURC），將您登記為新的所有者。
當所有流程走完，您將會收到一份粉紅色的證書（Sổ Hồng），這份文件證明您對該建築物擁有合法的所有權。
恭喜您，現在可以去拿鑰匙了！
“高回報的背後，往往伴隨著高風險。”
這句話在越南房地產市場尤其適用。
在您被美好的前景沖昏頭腦之前，讓我們冷靜下來，仔細的分析各種潛在風險。
了解風險，是為了更好地規避風險。
核心問題：
如前所述，您擁有的是有期限的土地使用權，而不是永久產權。
這是外國投資者最大的心理和實際障礙。
雖然法律允許續簽，但沒人能保證50年後的政策會是怎樣。
應對策略：
接受這個規則，並將其視為一項長期租賃投資而非世代相傳的家產。
將投資回報的重心放在租金收益和50年內的資產增值上。
核心問題：
越南的行政流程可能相當緩慢且不透明。
您可能會遇到“粉紅書”辦理延遲，甚至在某些極端情況下無法順利辦理的問題。
各地方對法規的解讀也可能不一致。
應對策略：
這再次凸顯了聘請一位經驗豐富的獨立律師是多麼重要。
他們懂得如何應對這些流程，能提前幫您識別“有問題”的項目，最大限度地減少官僚主義帶來的麻煩。
核心問題：
市場上開發商良莠不齊，項目延期交付、建築品質與承諾不符，甚至爛尾的風險都客觀存在。
應對策略：
優先選擇信譽卓著的國際性或越南頂級開發商。
在購買前，徹底研究開發商的背景、過往項目記錄，甚至實地考察他們已建成的社區。
核心問題：
由於外國人所有權有30%的配額限制，當您想轉售房產時，如果該社區的外國人名額已滿，您可能只能將其出售給越南本地買家。
這無疑縮小了潛在客源，可能影響您的議價能力和出售速度。
應對策略：
在購買前就要有長期持有的心理準備。
或者，選擇那些在當地市場同樣受歡迎的項目，確保即使賣給本地人也具有吸引力。
越南的房地產市場既是充滿潛力的金礦，也是一場需要智慧的迷宮。
現在，您手中已掌握了最詳盡的地圖和避險指南。
成功的關鍵不在於盲目跟風，而在於謹慎前行。
帶著這份知識，與您信賴的律師一起，勇敢地去探索屬於您的投資機遇吧！
這片東南亞熱土的機會，正等待著像您一樣做足準備的聰明投資者。
通常不會。根據現行法律，您可以申請再續期50年。雖然未來的政策有不確定性，但大規模無償收回外國人合法資產的可能性極低，因為這會嚴重影響外國投資信譽。
不需要。您不需要是越南居民就可以購買房產，甚至可以用旅遊簽證入境完成購買流程。這意味著您可以為投資或度假目的而購房。
不可以。這是最明確的規定之一。外國人不能以任何形式直接擁有土地所有權，只能擁有土地上的建築物和長達50年的土地使用權。
不能。在越南，購買房地產與獲取長期居留權或公民身份之間沒有直接的法律掛鉤。您仍需遵循常規的簽證和移民路徑，如工作、投資或婚姻。
除了房價，您還應準備好支付大約佔房價3-5%的額外費用，主要包括10%的增值稅（VAT）、2%的維護基金、0.5%的登記稅以及公證費等。
可以，但前提是該房產所在項目或區域的“外國人所有權配額”尚未滿額。如果配額已滿，您將只能把房產出售給越南公民。
會有挑戰，但並非不可克服。這就是為什麼聘請一位既懂法律又精通雙語的獨立律師和一家有經驗的房地產中介至關重要的原因。他們將成為您在整個過程中的眼睛、耳朵和代言人。
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參考文獻
環球新盤 
居外商業 
頂級豪宅