想在熱帶島嶼的陽光下擁有一塊自己的天地，可能是很多人的夢想，特別是看到菲律賓這樣美麗又熱情的國家。
但隨之而來的問題是：身為外國人，我真的能在菲律賓買房或買地嗎？法律會不會複雜到讓人一個頭兩個大？
別擔心！許多人都跟你有一樣的困惑，甚至因為不確定而錯失良機。
好消息是，了解正確的規定和步驟後，在菲律賓置產絕對是可能的，而且遠沒有想像中那麼遙不可擊。
這篇指南就是要帶你撥開迷霧，清晰明瞭地告訴你在菲律賓購房的所有事。
購買菲律賓房產前你需要知道的重點：
大多數外國人不能直接在菲律賓擁有土地，這是法律規定的基本原則。
公寓（Condo）通常是外國人最容易且最常見的購房選項，但總體外國人所有權不能超過 40%。
透過長期租賃、成立符合規定的公司或與菲律賓公民結婚等方式，外國人也有機會控制或登記房屋甚至土地的使用權。
購房過程涉及重要的盡職調查、稅費支付和文件登記，尋求專業協助非常重要。
外國人在菲律賓買房子前需要知道的事项
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想像一下，每天在溫暖的陽光中醒來，走出門就能感受到友善的微笑，或是住在物價相對友善的環境，享受沙灘、海洋與充滿活力的文化。
對很多人來說，這就是菲律賓獨有的魅力。
不僅如此，菲律賓正處於經濟快速發展和人口持續增長的階段，這意味著潛在的房地產需求會增加，對投資者而言是吸引人的前景。
這裡擁有大量英語流利、技能熟練的勞動力，這讓許多國際公司選擇在此設立業務，也刺激了房地產市場。
此外，龐大的海外菲律賓勞工（OFW）寄回的匯款，也為當地經濟和房地產市場提供了支撐。
菲律賓對外國投資相對開放，不像一些周邊國家那樣設有嚴格限制，這讓外國人在這裡置產或投資房產成為一個更具體的可能性。
這可能是所有外國人想在菲律賓購房時，心中最大的疑問。答案既是「是」，也包含了「否」—— 取決於你想買的是「什麼」以及「怎麼買」。
首先，最核心且最重要的法律規定是：根據菲律賓憲法，外國人（非菲律賓公民）通常不能直接擁有土地。這項規定根植於菲律賓的歷史，旨在保護國家對土地的控制。
但是，別因此打消念頭！雖然不能直接「擁有」土地，但你可以「擁有」在土地上的某些房產類型，或通過其他合法方式取得使用權：
這被廣泛認為是外國人在菲律賓購買房產最直接且最簡單的方式。
根據菲律賓的《公寓法》（Republic Act 4726），外國人可以合法購買並完全擁有公寓單位。
唯一的限制是，在同一棟公寓建築或項目中，外國人的總體所有權不得超過總單位的 40%。
例如，一棟有 100 個單位的公寓，最多只能有 40 個單位由外國人持有。
一旦外國人持有的比例達到 40%，其他外國人就不能再購買該項目的單位了。
公寓買家會收到公寓所有權證（Condominium Certificate of Title - CCT），證明所有權。
外國人可以擁有房屋或建築物本身，但不能擁有房屋下的土地。
這聽起來可能有點奇特，就像你擁有一輛車，但不能擁有車停放的停車位，只是在這裡，停車位變成了地基下的土地。
所以，如果你想在菲律賓擁有一棟別墅或房屋，你可以是房屋的合法主人，但必須透過租賃或結合其他結構的方式來處理土地的所有權問題。
這些是外國人直接或部分直接擁有房產的方式。但如果你的目標是「土地」呢？這就需要透過更迂迴的方式來實現合法使用或控制權了。
雖然不能直接以外國人的身份將土地登記在自己名下，菲律賓法律提供了幾種方法，讓你作為外國人也能達到事實上擁有或長期控制土地的目的。
但這些方法都有其複雜性和限制：
這是最常見且較直接的繞行方式之一。
你可以與菲律賓公民地主簽訂長期租賃協議，租賃土地的期限最長可達 50 年，並通常有權續租一次，額外租期最長可達 25 年。
根據《投資者租賃法》（Investor's Lease Act），如果用於投資目的，租期甚至可達 50 年並續租 25 年。
透過這種方式，你租用土地，並可以在上面建造屬於你的房屋或建築物。
這賦予你長期穩定使用和開發土地的權利，而無需擁有土地所有權本身。
菲律賓法律允許公司和協會擁有土地，前提是這家公司至少有 60% 的所有權歸屬於菲律賓公民。
外國人可以持有公司剩餘的最多 40% 股份。
一旦公司合法成立且符合這一所有權結構，公司就可以像菲律賓公民一樣購買並合法擁有土地。
如果你與菲律賓公民合法結婚，一種常見的做法是將土地登記在你的菲律賓配偶名下。
這樣一來，土地所有權合法地歸屬於菲律賓公民配偶。
作為外國配偶，你的名字不能出現在土地所有權證（Transfer Certificate of Title - TCT）上 ，但可以包含在購房合約等文件上，以保護你的部分投資權益。
儘管如此，法律上的所有權仍完全屬於菲律賓配偶，在處置房產等重大決策上可能無法享有與所有者同等的權力。
如果菲律賓配偶過世，外國配偶通常只有合理的時間處理財產並收取所得，否則財產將根據繼承法歸屬菲律賓籍繼承人。
如果你原本是菲律賓的歸化公民，後來獲得其他國籍（例如成為美國或加拿大公民），根據菲律賓法律，你在某些特定條件下仍然可以擁有土地，但面積有限制：
總之，作為外國人，「直接」擁有菲律賓土地是不行的，但通過擁有公寓單位、房屋/建築物（租賃土地）、設立公司、與菲律賓配偶共同處理、或利用前菲律賓公民的身份並依規定購置，都是合法的方式在菲律賓房地產市場實現你的目標。
無論你是想買一套面朝大海的公寓，還是一棟帶小院子的房屋（記得是租賃土地哦），購房流程通常都涉及幾個關鍵階段。
這個過程可能比在你自己的國家複雜一些，而且「盡職調查」是你絕對不能跳過或偷懶的部分！
這是一個通用的步驟指南，可能會根據你購買的房產類型和賣家（個人或開發商）略有不同：
首先，釐清你為什麼要購房（自住、度假、投資）？
需要什麼類型的房產（公寓、房屋、商業空間）？
屬意的地點在哪裡（熱鬧的都會區還是悠閒的海島）？
再来就是務必切合實際地評估預算。
不僅包括房產本身的價格，還要預留一筆錢支付稅費、手續費和可能的裝修費用。
你通常需要額外準備房價的 9% 到 10% 左右來支付這些雜費。
這一步至關重要。
特別是對於不熟悉菲律賓市場的外國人來說，一位了解當地市場、有與外國買家合作經驗的持牌房產經紀人可以幫助你找到合適的房源、談判價格；而一位專精房地產法律的當地律師則是確保你的交易合法、安全、避免陷阱的關鍵。他們可以幫助你審查文件、了解法律限制，並在你購房的每一步提供指引。
無論選擇哪種購買方式，尋求專業律師意見都是強烈推薦的。
你可以通過線上房產網站開始搜索，或讓你的經紀人提供符合你條件的房源列表。
找到感興趣的房源後，務必親自或委託經紀人、驗房師進行詳細的現場考察。
對於二手房，要仔細檢查房屋狀況；對於公寓項目，則要考察建築品質、設施以及社區環境。
如果你找到了滿意的房產，可以通過經紀人向賣家提交正式的出價。
價格達成一致後，通常需要簽署一份意向書（Letter of Intent - LOI）或預訂協議（Reservation Agreement），並支付一筆預訂金（Reservation Fee），金額通常在 2 萬至 5 萬披索不等，用來確保該房產暫時從市場上下架，並開始準備正式合約。
支付訂金時，建議一併確認首付款方案。
這一步是保護你的錢包和權益的「重中之重」。
別小看這一環節！菲律賓的房產詐騙，尤其是產權欺詐時有發生。
一些騙子可能出售根本不屬於他們、或是「一女多嫁」的房產，文件可能是偽造的，或者房產有法律糾紛。
你的律師或專業機構將代表你進行全面的調查，包括但不限於：
忽視盡職調查是導致日後陷入複雜法律問題的頭號原因。
正如一句俗話說的：「如果你覺得請專業人士很貴，那就等到你請了非專業人士以後再說。」這句話尤其適用於在菲律賓購房！
盡職調查一切順利後，你的律師將草擬一份買賣契約（Deed of Absolute Sale - DOAS），這是一份具有法律約束力的文件，詳述買賣條款，正式將房產權利從賣家轉移給你。
確保所有細節都被準確地列出，包括房產描述、價格、付款方式以及買賣雙方的義務。
文件需要在公證人（Notary Public）面前簽字公證，使其具有法律效力。
如果是涉及抵押房產或有貸款轉移，文件可能是「Deed of Sale with Assumption of Mortgage」。
通常在簽訂買賣契約時支付房產的剩餘款項，除非有特殊的付款計劃（如針對預售房）。
此階段涉及向政府支付多項稅費（詳情請看下一節）。
你（買方）通常需要支付文件印花稅和轉讓稅，而賣方通常負責資本利得稅。
但是，這些費用在某些情況下是可以協商的。
接下來，繳納稅費是進行產權轉移和登記的必要前提。
你會從菲律賓稅務局（Bureau of Internal Revenue - BIR）獲得註冊授權證書（Certificate Authorizing Registration - CAR），這是向土地登記處登記時必需的文件。
帶著已公證的買賣契約、BIR 的 CAR、所有稅費繳納證明等文件，你或你的代表將前往房產所在地的土地登記處。
登記處將審核文件，如果無誤，會註銷賣家的原產權證書（TCT 或 CCT），並根據買賣契約，核發一份新的產權證書，將所有權登記在你（或你代表的公司）的名下。
這個新的證書及其所有人副本將是你的房產合法所有權證明。
最後一步是到當地的市/鎮政府估價辦公室（City/Municipal Assessor’s Office）更新房產的稅務申報信息。
這個文件會記錄你是新的所有權人，對未來按時繳納房產稅非常重要。
經歷了上面所有這些步驟，拿到寫著你名字的新產權證書，那一刻的成就感大概就像通過了一場充滿挑戰的「買房尋寶遊戲」，你終於拿到了屬於你的寶藏地圖！
整個流程中的資金轉移，特別是國際匯款，選擇可靠且費率合理的平台也很重要。
購買房產不只是看掛牌價，還需要考慮額外的費用和稅金，這些可能佔到房產總價的一大部分。
通常，買賣雙方各需承擔一部分。根據不同來源的資訊，以下是主要會遇到的費用和稅金類型：
| 費用類型 | 大約費率 | 計價基礎 | 通常負責方 | 備註 |
| 資本利得稅 (CGT) | 6% | 售價、地區估值或市場公允價（取最高值） | 賣方 | 部分情況下買賣雙方可能協商承擔；商業用或公司資產稅率可能不同。 |
| 文件印花稅 (DST) | 1.5% | 售價、地區估值或市場公允價（取最高值） | 買方 | 有時可協商，但通常是買方。 |
| 轉讓稅 (Transfer Tax) | 0.5% 至 0.75% | 售價、地區估值或市場公允價（取最高值） | 買方 | 費率依地點而異。 |
| 所有權登記費 (Registration Fee) | 約 0.25% 至 1% | 售價 或 特定金額 | 買方 | 費率可能因地點和價格而異。 |
| 公證費 (Notary Fees) | 1% 至 2% | 售價 或 文件的複雜程度 | 買方 | |
| 房產經紀人佣金 (Agent's Fee) | 2% 至 5% | 售價 | 賣方 | 費率依房產價格和地點而異。 |
作為買家，你應預計支付房價的 2.50% 至 3.75% 作為費用和稅金；而賣家通常承擔大部分，約 10.50% 至 12.50%。因此，總的來回交易成本可能在房產價值的 13% 到 16.25% 之間。不過，這些比例可能需要買賣雙方協商決定。
一旦你成為房產所有人（特別是土地或帶土地的房屋，以及公寓單位的所有人），你每年還需要繳納房產稅（Real Property Tax - RPT）。
稅率取決於房產的地點：在大馬尼拉地區通常是房產評估價值的 2%，在省份地區則是 1%。
此外，公寓的業主通常需要支付管理費（Association Dues）或物業費，用於維護公共設施和安全，這筆費用可能因公寓豪華程度和設施而異。
例如：如果你在大馬尼拉地區購買一套 5,000,000 披索的公寓，買家需要支付的費用和稅金大致在 125,000 至 187,500 披索之間（不含房產經紀人佣金），而賣家可能支付 525,000 至 625,000 披索的相關稅費。
追求夢想的同時，也需要擦亮眼睛，了解可能存在的風險。
雖然菲律賓的土地登記系統在東南亞算是相對不錯，一些主要開發商也值得信賴，但市場中確實存在需要警惕的問題。
這是菲律賓房地產市場中最令人擔憂的風險之一。
如前所述，存在偽造產權證、將同一房產賣給多人，或出售有糾紛、不清不楚產權（unclear titles）的房產。
複雜的土地產權制度和非官方交易增加了風險。
有些房產可能只有稅務申報單作為所有權證明，而非產權證書，這種情況需要特別警惕並尋求法律驗證。
必須！必須！必須！（重要的事情說三遍）進行徹底的盡職調查。
親自在土地登記處核實產權真實性，確認賣家的身份和合法售房資格，檢查房產有無留置權或糾紛。
永遠只與有執照、有良好記錄的房地產專業人士（經紀人、律師）合作。
對「太好」的交易要保持懷疑。
尤其在鄉村地區，有些房產可能缺乏合法的通路連接到公共道路。
即使你買了土地（如果符合規定），你可能發現進出困難，需要經過鄰居的地，這可能導致糾紛。
購房前，確保房產有明確的合法通路，通路權已記錄在案，並且與鄰里之間沒有關於通路的未決糾紛。
菲律賓位於太平洋火山帶，也是颱風頻繁的地區。
地震、颱風和特定的風險（如火山附近的「泥石流 Lahar Flow」）可能對房產價值和建築安全造成影響。
考慮房產地點的自然災害風險，評估房屋的抗震/抗風能力，並考慮購買合適的保險。尤其火山附近地區（如賓納土博山 Mt. Pinatubo 和馬榮火山 Mayon Volcano 附近）的房產需要特別評估風險。
在某些地區，購買的土地可能已經被一些未經許可居住的人（俗稱「Squatters」）佔用。
將這些人遷走可能是個漫長、複雜且成本高昂的過程。
在購買土地（如果合法）之前，務必仔細檢查地塊是否有佔用情況。透過盡職調查和實地考察確認。
有些情況下，賣家可能沒有按時繳納房產稅，這些稅務責任可能轉嫁到新買家身上。
盡職調查時，務必取得當地財政部門的稅務清單，確保所有過期稅款在交易完成前結清。
土地分類（如是否為林地、保護區或祖傳土地）會影響所有權資格。
錯誤分類可能導致即使你擁有產權證書，該證書也無效。
特定區域的祖傳土地不能出售給原住民社區之外的人。
通過相關政府部門（如環境與自然資源部 DENR）核實土地分類 。
菲律賓的房產市場充滿機遇，但同時也潛藏風險。成功取決於你的徹底盡職調查、專業法律支持以及對當地法規的深入理解。
風險雖然存在，但透過謹慎行事和尋求正確的專業幫助，絕大多數問題是可以避免的。
簡單來說，在菲律賓購買房產本身，不會自動賦予你永久居留權。
房產所有權和居留簽證是兩回事。
如果你想在菲律賓長期居住，你需要申請符合你情況的相關簽證。
不過，有些投資移民簽證選項與房產投資有關：
這是一種為外國投資者提供的長期居留簽證。
它通常要求你在菲律賓進行一定金額（例如 75,000 美元或更多）的投資，其中可以包括符合規定的房產投資（如購買公寓）。
獲得 SIRV 後，你及其符合條件的家屬（配偶和未成年子女）可以享受無限期居留和多次入境的權利。
這是菲律賓退休管理局（PRA）提供的退休簽證，特別適合計劃在菲律賓退休的人。
SRRV 有多個選項，通常要求你在指定銀行存入一定金額（根據年齡和是否領取養老金，金額不同，例如 20,000 美元或 50,000 美元等）。
部分 SRRV 選項允許將部分存款用於購買公寓單位。
持有 SRRV 也可以獲得永久居留權和多次入境便利。
除了這些投資或退休導向的簽證，還有其他各種基於不同目的的簽證（工作簽證、與菲律賓公民結婚等），可以讓你獲得合法居留權。
買房可以讓你的居留規劃更容易落地，特別是在符合某些投資簽證條件時，但房產所有權並非居留的直接入場券。
就如同一個朋友曾經半開玩笑說：「在菲律賓買房，你買的是熱情和陽光，不是一張萬能綠卡！」 辦理合法居留還是需要走正規的簽證申請流程。
菲律賓有超過 7000 個島嶼，可選的地點多到讓人眼花繚亂。
不過，根據市場資料和外國人的偏好，有幾個區域特別受歡迎，各自有獨特的吸引力：
作為首都區域和經濟中心，這裡是追求都市生活和投資租賃房產的首選。
尤其是 馬卡蒂（Makati）、邦尼法西奧環球城（Bonifacio Global City - BGC）和奎松市（Quezon City），是商業中心、生活便利度高、外籍人士和富裕階層集中的區域。
BGC 未來有可能超越馬卡蒂成為菲律賓的金融中心。
大馬尼拉的公寓價格相對較高，但在菲律賓全國來說，這裡提供了最豐富的房源和高端選項。
被稱為「南方皇后城」（Queen City of the South），宿霧完美融合了都市便利和迷人的自然景觀。
這裡也是重要的商業和教育中心，同時可以輕鬆前往美麗的海灘和潛水點。
宿霧提供了相對合理的房價（尤其是市中心外），對比大馬尼拉可能會有更高的長期回報潛力。
位於民答那峨島（Mindanao），被譽為菲律賓最安全的城市之一。
達沃以其潔淨的環境、良好的治理和親商氛圍聞名。
這裡房地產市場持續發展，尤其是住宅和商業領域，房價在大城市中相對較低。
如果你的目標是度假屋或旅遊租賃投資，長灘島（Boracay）、巴拉望（Palawan）和西亞高（Siargao）等以美麗沙灘和自然風光聞名的地方，吸引著大量遊客，因此也是度假房產或相關投資（如租賃給遊客）的潛力地點。
大雅台（Tagaytay）（氣候涼爽，靠近馬尼拉）、蘇比克灣（Subic Bay）（前美軍基地，有工業商業潛力）、八打雁（Batangas）和安吉利斯市（Angeles City）（靠近克拉克）等，也因各自的優勢（度假、商業、地理位置）吸引特定類型的買家。
選擇地點應根據你的預算、生活方式偏好以及購買房產的主要目的來決定。
最好與當地經紀人深入溝通，了解各個區域的細微差別和具體情況。
總而言之，在菲律賓這個美麗國度置產對外國人而言是可行且充滿機會的，但成功關鍵在於了解遊戲規則、進行充分準備和依靠專業引導。
從五顏六色的三輪車穿梭的街頭，到碧海藍天的海岸線，菲律賓的故事等待你親自來書寫一部分。
帶著清晰的了解和專業團隊的幫助，你就能更自信地邁出購房的第一步！
通常不行。根據菲律賓憲法，土地所有權保留給菲律賓公民和符合規定的菲律賓公司。
可以。外國人可以完全擁有公寓單位，但必須確保整棟公寓建築的外國人總體所有權不超過總單位的 40%。
是的。包括與地主簽訂長期租賃協議（最長 50+25 年），擁有土地上的房屋/建築物本身（不擁有土地），設立菲律賓公民佔 60% 或以上所有權的公司來購置土地，或者透過與菲律賓公民配偶的婚姻將房產登記在配偶名下。
不會。購房和居留簽證是獨立的。不過，投資一定金額的房產可以幫助你符合一些投資或退休導向的居留簽證條件，如 SIRV 或 SRRV。
主要步驟包括：確定預算需求，尋找信賴的專業人士（經紀人、律師），物色並考察房源，出價並支付訂金，進行徹底的盡職調查（驗證產權、稅務等），簽訂買賣契約並支付餘款，繳納相關稅費，最後在土地登記處辦理產權轉移和登記。
除了房價本身，買家通常需要支付文件印花稅（約 1.5%）、轉讓稅（約 0.5%-0.75%）、所有權登記費（約 0.25%-1%）和公證費。賣家通常負責資本利得稅（6%），但稅費責任可以協商。購房後還需每年繳納房產稅和（如果公寓）物業管理費。
是的。前歸化公民可以擁有有限面積的土地用於居住（1000 平方公尺市區/1公頃鄉村）或商業/投資（5000 平方公尺市區/3公頃鄉村）。但如果根據 RA 9225 恢復或保留菲律賓公民身份，則可以像天然公民一樣不受限制地擁有土地。
瞭解菲律賓房產對外國人的規定，複雜但可行！準備好迎接你的夢想家園了嗎？依靠我們經驗豐富的專業團隊為你導航，確保流暢、安全的購買體驗。現在就聯絡我們，安心在菲律賓置產！
參考文獻
環球新盤 
居外商業 
頂級豪宅