你想在泰國陽光下擁有一個家，卻被「外國人能貸款嗎？」這個問題卡住了嗎？
網路上眾說紛紜，泰國銀行的規定看得眼花撩亂，讓你擔心那遙遠的置產美夢，最終會不會只是一場空？
別慌！這份終極指南將為你撥開迷霧，用最簡單的方式告訴你，如何在泰國成功申請外國人抵押貸款，讓你的置產計畫順利啟航。
核心要點 (Key Takeaways)
答案是肯定的，但有條件： 外國人可以獲得泰國抵押貸款，但主要集中在公寓（Condo），且條件比本地人嚴格。
三大融資主流管道： 現金、海外銀行（如 UOB, ICBC），以及本地私人貸款機構（如 MBK Guarantee）是外國人最可行的選擇。
準備高額頭期款是關鍵： 普遍需要準備至少30%-50%的頭期款，遠高於本地買家。有時甚至需要20-30%。
尋求專業協助至關重要： 聘請信譽良好的房產律師是整個過程中最明智的投資，能避免潛在的法律風險。不建議使用設立公司等法律灰色地帶的方法。
外國人申請泰國銀行貸款前需要了解什麼？
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這個問題的簡短答案是：是的，但它像一場有特定規則的遊戲。
根據泰國財產法，外國人被禁止直接擁有土地。
正如 Thailand Law Online 所詳述，這項法律旨在保護國家資源。
但這裡有個天大的好消息：公寓（Condominium）是個例外。
根據泰國《公寓法》，外國人可以合法地擁有公寓單位高達49%的總銷售面積，這也為房地產融資打開了一扇重要的窗戶。
簡單來說，你想買一棟帶土地的別墅並從泰國銀行貸款，幾乎是不可能的。
但如果你瞄準的是一套公寓，那麼你就已經成功了一半。
這也是為什麼絕大多數外國人在泰國的房地產投資都集中在公寓上。
想像一下，申請貸款就像是在打一場通關遊戲，你需要滿足特定的條件才能晉級。
這過程有時候比曼谷的交通還複雜，但別擔心，規則其實很清晰。
雖然每家銀行的要求略有不同，但綜合專家分析，以下是幾個你必須具備的「通關密碼」：
這幾乎是所有貸款的入場券。
你至少需要持有有效的非移民簽證，而擁有超過一年的工作許可證或永久居留權將會是強大的加分項。
銀行需要確定你有能力還款。
通常要求申請人月收入至少達到8萬至14萬泰銖。
你需要提供近3到6個月的薪資單和雇主證明信。
部分銀行可能會查詢你在本國的信用報告，或透過你在泰國的信用卡使用情況來評估你的泰國信貸評分。
申請者年齡通常需在21至60歲之間，並且貸款還清時的年齡不能超過65或70歲，這取決於貸款機構。
如果你的配偶是泰國人，你可以作為擔保人，讓你的配偶申請貸款。
這樣貸款條件會寬鬆許多，但要記住，法律上房產將登記在你配偶名下，你沒有直接所有權。
舉個例子，我們來看看工程師Alex。
Alex在曼谷工作兩年，持有工作許可證，月薪15萬泰銖。
他想在曼谷買一套價值300萬泰銖的公寓。
因為他符合了工作年限和收入要求，像 UOB 或 ICBC 這樣的銀行就很有可能批准他的貸款申請。
在泰國，並非所有銀行都對外國人敞開大門。
說一句俏皮話，有些銀行的門檻高得像皇宮一樣。
但幸運的是，有幾家機構專門耕耘非居民貸款選擇市場，是你應該優先考慮的對象。
這裡我們將三大主流機構進行一個清晰的比較：
| 貸款機構 | 目標客戶 | 最高貸款價值比 (LTV) | 參考利率 / 年期 | 主要優勢 |
| UOB (大華銀行) | 居住在UOB設有分行國家的居民（如澳洲、美國、新加坡等） | 最高達70%，若有工作許可證 | 年利率約在5-8%之間，年期最長30年 | 流程標準，國際認可度高 |
| ICBC (中國工商銀行) | 主要服務亞洲客戶，特別是中國、中國香港、新加坡及馬來西亞等地居民 | 最高達70% | 年期最長15年，利率有競爭力 | 專注亞洲市場，對華人客戶友好 |
| MBK Guarantee | 幾乎所有國籍，無需在泰國工作或居住 | 最高達50% | 年期最長10年，利率相對較高 | 審核相對寬鬆，不嚴格審查收入來源 |
資料來源：Thai Embassy, MBK Guarantee, & Keller Henson
在有選擇的情況下，比較不同機構的方案至關重要。
即使你有足夠現金，合理的槓桿操作有時也是明智的投資策略。
準備好開始申請了嗎？
讓我們把這個看似複雜的流程簡化為幾個簡單的步驟。
這份清單結合了來自不同官網的最佳實踐，是你行動的藍圖。
諮詢與預審： 首先，與上述「外國人友善」的銀行聯繫，了解自己是否符合初步資格和預計可貸額度。
收集與提交文件： 這是最關鍵的一步。你需要準備一份完整的文件包。
房產鑑價： 銀行會派專業人士評估你所選公寓的價值，以確定最終的貸款金額。
簽訂合約： 貸款批准後，你將在土地廳與銀行簽署貸款和抵押合約。
資金撥付： 銀行會將款項直接付給賣方，之後你就開始你的還款旅程了！
在泰國買房，只準備好頭期款是遠遠不夠的。
就像一場盛大的派對，總有些額外的賓客會不請自來。
根據稅費指南，以下是一些你在過戶時需要支付的額外費用：
過戶費 (Transfer Fee): 房產估值的2%，通常由買賣雙方各付一半。
印花稅 (Stamp Duty): 房產註冊價值的0.5%。
特種商業稅 (Specific Business Tax): 3.3%，如果賣家持有該房產不滿五年，則需支付此稅，此時免繳印花稅。
抵押登記費 (Mortgage Registration Fee): 貸款金額的1%。
其他雜項費用： 包括律師費（約2萬至10萬泰銖）、房產鑑價費（約3千至1萬泰銖）等。
雖然在泰國為外國人申請房產貸款的路上充滿了挑戰，但這絕對是一條走得通的路。
關鍵在於了解遊戲規則、備足資金、並找到對的夥伴。
有了這份指南，你就擁有了實現泰國夢想家園的藍圖和信心。
祝你好運，願你的泰國置產之旅順利愉快！
可以，但選擇非常有限。像 MBK Guarantee 這樣的私人貸款機構不要求工作許可證，但貸款比例較低、利率較高。像UOB和ICBC這樣的國際銀行，雖然主要面向非居民，但擁有工作許可證仍是強有力的申請優勢。
沒有絕對的「最佳」答案，取決於你的個人情況。「UOB」適合在多個國家有業務的國際人士；「ICBC」對亞洲，特別是華語區客戶較為友好；而「MBK Guarantee」則適合那些無法滿足銀行嚴格收入證明的買家。
多數銀行要求月收入至少在8萬泰銖以上，有些甚至高達14萬泰銖，具體視銀行和貸款產品而定。例如，UOB曾要求年收入約10萬新幣（或等值貨幣），ICBC要求月薪約8萬泰銖。
通常需要數周到一個月以上。這個過程包括文件審核、信用調查和房產鑑價，因此時間長短取決於文件的完整性和銀行的內部流程。
是的。如果你的泰國配偶作為主借款人，你可以作為擔保人，這樣可以享受到和泰國公民幾乎一樣的貸款利率和條件。但要注意，房產法律上的所有權將登記在你配偶名下。
是的，這是外國人購買公寓產權的強制性法律要求。你需要從海外將外幣匯入泰國的銀行帳戶，並換匯成泰銖。銀行會出具一份名為「FET (Foreign Exchange Transaction) Form」的文件，這是你在土地廳登記過戶時的必備文件。
賣方融資是指由房地產開發商直接提供貸款給你。它的優點是條件較為靈活，但缺點是貸款比例通常較低（上限約50%），還款期限也較短，且利率可能更高。它適合短期資金周轉，但需謹慎評估合約條款。
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參考文獻
環球新盤 
居外商業 
頂級豪宅