外國人如何購買美國房地產？從零到一的購房全攻略

TL;DR 可以，外國人可以不受限制地在美國購買房地產。關鍵步驟包括：規劃財務（現金或申請外國人貸款）、組建專業團隊（房產經紀人、律師）、完成交易流程並理解稅務責任（如FIRPTA）。擁有房產不等於獲得公民身份，但特定的投資（如EB-5簽證）可以提供途徑。

你想在美國擁有一套房產，卻被複雜的法規、陌生的貸款流程和嚇人的稅務術語搞得頭昏腦脹？

擔心自己作為一個外國人，會不會在某個環節踩坑，讓投資夢變成一場惡夢？

別擔心！這份終極指南將為您掃除所有迷霧，用最簡單易懂的方式，手把手帶您完成在美國買房的全過程，讓您的美國夢輕鬆實現。

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關鍵摘要 (Key Takeaways)

• 合法性與開放性： 美國法律允許任何國籍的人士擁有物業所有權，無須公民或綠卡身份。

• 融資途徑多元： 即使沒有美國信用紀錄，海外買家仍可透過「外國人貸款計畫」獲得房屋貸款，但通常需要較高的頭期款 (20-40%)。

• 稅務是關鍵： 了解FIRPTA (外國人投資房地地產稅法) 至關重要，這項法規要求在出售房產時預扣部分銷售額作為預繳稅款。

• 簽證與居住權分離： 在美置產本身不會為您帶來美國簽證或居住權。若想長期居住，需另外申請相應簽證（如EB-5投資者簽證）。

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美國購房全攻略看這裡！

外國人可以在美國買房嗎？ 外國人如何在美國融資買房？ 外國人具體美國購房流程是怎樣的？ 外國人需要面對哪些美國房地產稅？ 哪裡是外國人投資美國房產的最佳地點？ 常見問題解答 (FAQs)

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1. 外國人可以在美國買房嗎？

這個問題是所有潛在買家心中的第一道坎，答案是響亮而肯定的：可以！ 美國是全球最開放的房地產市場之一，對外國投資者幾乎不設門檻。

a. 外國人買房的法律基礎是什麼？

美國聯邦法律中沒有任何條款限制外國人購買或擁有美國不動產。

不論您的國籍是什麼，不論您是住在美國還是海外，您都和美國公民一樣，享有同等的物業所有權利。

這意味著您可以購買獨立屋、公寓、聯排別墅，甚至是土地。

b. 買房等於移民嗎？簽證和產權的關係是什麼？

這是一個非常重要的區別：在美國買房，不等於拿到綠卡或公民身份。

在美置產簽證要求和移民是兩條完全獨立的平行線。

舉個例子： 假設來自新加坡的李女士在佛羅里達買了一套海景度假別墅。

她可以使用旅遊簽證，每年夏天去住上幾週。

但這棟房子的產權並不能讓她全年合法居住在美國。

如果她想移民，就需要透過其他途徑，比如申請 EB-5投資者簽證，該計畫要求對能夠創造就業的美國商業項目進行重大投資。

c. 我可以購買哪些類型的房產？

外國買家可以自由選購市場上絕大多數的房產類型。

然而，有一種類型需要特別注意：合作公寓 (Co-ops)。

這種公寓的業主是購買整棟大樓的公司股份，而非房產本身。

許多合作公寓的管理委員會規定業主的主要收入和資產必須來源於美國，這對許多海外買家來說是個不小的障礙。

2. 外國人如何在美國融資買房？

解決了身份問題，下一個核心就是資金。

無論您是現金充裕的投資者，還是需要貸款的家庭，美國市場都提供了相應的解決方案。

a. 全現金購買的流程與注意事項是什麼？

如果您打算用現金投資美國，整個流程會大大簡化。

不過，根據美國法律，任何超過10,000美元的現金交易，包括房地產買賣中的資金往來，都必須向美國國稅局(IRS)申報。

這麼做的目的是為了反洗錢，所以您需要準備好解釋資金的合法來源。

b. 沒有美國信用紀錄，我如何申請房屋貸款？

這是最多外國人買房時會遇到的問題：「外國人在美國沒有信用紀錄如何申請貸款？」答案是肯定的，您可以申請！

您需要了解一種特殊的貸款產品——「外國人貸款 (Foreign National Loan)」。

這種貸款專為沒有美國信用記錄或社會安全號的國際買家設計。

但天下沒有免費的午餐，作為交換，銀行通常會要求：

• 更高的頭期款： 「非居民在美國買房需要支付多少頭期款？」通常是20%到40%，甚至更高。

• 稍高的利率： 利率可能比常規貸款高出一些，以彌補銀行的潛在風險。

i. 不同身份的貸款資格比較

身份類型	常規貸款資格	FHA/USDA貸款資格	外國人貸款	預計頭期款
美國公民/綠卡持有者	是	是	不適用	3.5% - 20%
合法非永久居民 (持工作簽證)	是	2025年新規後多數不再符合	不適用	5% - 20%
非居民外國人 (海外)	否	否	是	20% - 40%+

資料來源: New Castle Home Loans及Coast 2 Coast Mortgage

c. 申請貸款需要準備哪些文件？

為了順利申請貸款，您需要像準備一份考試一樣，備齊所有文件。這份清單可以幫助您：

文件	注意事項
有效護照和美國簽證	如果有的話
ITIN號碼（個人納稅識別號碼）	如果沒有社會安全號，這是申請貸款和報稅的必需品
海外銀行的對帳單	通常是最近2-12個月
海外收入證明	雇主信、工資單、稅單等
現有資產證明	其他房產、股票、存款等
海外信用報告	有些銀行可能需要

資料來源: Wise

尋找願意與國際買家合作的貸款機構可能相當耗時。

像 Juwai Asia 這樣的平台，不僅連接全球房源，其合作夥伴網絡也深諳國際買家的融資需求，可以為您提供更順暢的指引。

3. 外國人具體美國購房流程是怎樣的？

了解了身份和資金問題後，真正的外國人美國買房流程就正式開始了。

讓我們一步步拆解這個過程。

第一步：組建你的「夢幻團隊」

在美國買房不是一個人的戰鬥，您需要一個專業團隊。

這包括：一位了解國際客戶需求的房地產經紀人 (Realtor)，一位負責處理法律文件的房地產律師，以及一位能幫您規劃稅務的會計師。

第二步：申請ITIN號碼

如果您需要貸款或計畫出租房產，就需要這個由美國國稅局(IRS)發放的號碼。

您可以透過認證的代理機構來申請。

第三步：尋找房源與出價 (Make an Offer)

這是最激動人心的部分！當您找到心儀的房子後，您的經紀人會幫您分析市場行情，向賣家提出一個合理的書面報價。

第四步：簽訂購房合約與支付定金 (Earnest Money)

一旦您的報價被接受，雙方將簽訂一份具有法律約束力的購房合同。

您需要支付一筆通常為房價1%-3%的「誠意金」，存入第三方託管帳戶中。

第五步：進行房屋檢查與估價 (Inspection & Appraisal)

在合同規定的期限內，您應聘請專業的驗房師對房屋進行全面檢查，確保沒有隱藏的結構或安全問題。

如果申請貸款，銀行也會委託估價師評估房產價值。

第六步：完成產權調查與購買產權保險 (Title Insurance)

這一步至關重要！產權保險是什麼？

想像一下，產權保險就像是給你的房產做一次「親子鑑定」。

它確保賣家是房子的合法「親生父母」，沒有任何「私生子」（也就是未知的債務、留置權或所有權糾紛）會在你買下後跑來找你麻煩。

第七步：最終審閱和過戶 (Closing)

在過戶日，您（或您的授權代理人）將簽署所有最終文件，支付剩餘的房款和過戶費用。

第八步：拿到鑰匙，恭喜成交！

文件簽署完畢，資金到位後，這套美國房產就正式屬於您了！

4. 外國人需要面對哪些美國房地產稅？

稅務是許多國際買家最關心的問題。

好消息是，在多數情況下，外國人美國房地產稅的稅率和規則與美國公民是相同的。

a. 持有房產時，每年要繳哪些稅？

您每年都需要向地方政府支付房產稅 (Property Tax)。這個稅率因州、縣、市而異，通常是房產估值的0.5%到2.5%之間。

這是您持有房產最主要的持續成本。

b. 如果我出租房產，收入要如何報稅？

如果您將房產出租，租金收入需要向IRS報稅。

您可以選擇將其視為與美國業務有效關聯的收入(ECI)，這樣就可以扣除所有相關費用（如維修費、管理費、保險、房產稅甚至折舊），只對淨收入繳稅，這通常是更明智的選擇。

c. 賣房時的稅務影響是什麼？FIRPTA到底是什麼？

當您決定出售美國房產時，一個關鍵詞會出現：FIRPTA (外國人投資房地產稅法)。

這聽起來可能很複雜，但其實原理很簡單。

FIRPTA就像是餐廳的「服務費預收」。

在您結帳（賣房）時，IRS會先扣下銷售總價的10%-15%，確保您不會「吃霸王餐」（逃稅）。

這不是一項額外稅，而是一種預扣稅。

當您在年底正常申報資本利得稅時，IRS會根據您實際應繳的稅額進行多退少補。

導航複雜的美國稅法可能令人卻步。

這就是為什麼 Juwai Asia 不僅提供房源，還致力於建立一個包含頂尖稅務專家的生態系統，幫助像您一樣的海外買家做出最明智的財務決策。

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5. 哪裡是外國人投資美國房產的最佳地點？

美國房地產市場幅員遼闊，不同地區的市場特點和投資回報也大相徑庭。

那麼，「外國人在美國買投資房的最佳地點是哪裡？」

a. 數據告訴我們，哪些州最受國際買家歡迎？

權威數據是最好的指南。

根據 National Association of REALTORS® (全國房地產經紀人協會) 發布的《2025年美國住宅房地產國際交易》報告，最受國際買家青睞的五個州是：

州	佔比率
佛羅里達州	21%
加利福尼亞州	15%
德克薩斯州	10%
紐約州	7%
亞利桑那州	5%
夏威夷	3%
北卡羅來納州	3%
密西根州	3%
紐澤西州	3%
伊利諾州	3%

資料來源: National Association of REALTORS®

這些州通常因為強勁的經濟、宜人的氣候或多元的文化而備受歡迎。

b. 同國家的買家偏好有何不同？

有趣的是，不同國家的買家有著明顯不同的偏好。這份表格能給您一些直觀的感受：

國家買家	最愛地點	房產用途偏好
中國	加州 (36%), 紐約 (9%)	自住、學區房
加拿大	佛羅里達 (48%), 亞利桑那 (12%)	度假屋、租賃投資
墨西哥	德州 (40%), 加州 (17%)	投資、自住
英國	佛羅里達 (45%), 加州 (18%)	度假屋

資料來源: National Association of REALTORS®

從最初的夢想到手握鑰匙，在美國置產的旅程雖然充滿細節，但絕非遙不可及。

關鍵在於：做好功課，理解流程，並組建一支值得信賴的專業團隊。

美國房地產市場的開放性和穩定性為全球投資者提供了絕佳的機會。

有了正確的知識和可靠的夥伴，您完全可以自信地踏出這一步。

準備好開始尋找您在美國的理想家園了嗎？

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6. 常見問題解答 (FAQs)

a. 我需要美國簽證才能在美國購買房地產嗎？

不需要。您不需要任何簽證就可以在美國購買房地產。但是，如果您想在美國居住，就需要根據您的目的申請相應的簽證，比如旅遊簽證或工作簽證。

b. 作為外國買家，我需要支付比美國公民更多的稅嗎？

通常不需要。在房產稅、資本利得稅等方面，您與美國公民的稅率是相同的。唯一的特殊規定是賣房時的FIRPTA預扣稅，但這只是一種預繳機制，不是額外稅。

c. 如果我在美國沒有工作，還能申請到房屋貸款嗎？

可以的。許多「外國人貸款」計畫接受來自您本國的收入證明。只要您能證明有穩定合法的收入來源來償還貸款，就有機會獲批。

d. 整個購房流程大概需要多長時間？

如果一切順利，現金購買可能在幾週內完成。如果需要貸款，整個流程通常需要30到60天，具體取決於貸款審批的速度和產權調查等環節。

e. 我可以遠端完成購房交易，而不用親自飛到美國嗎？

可以。在現代科技的幫助下，您可以透過線上虛擬看房，並透過授權委託書 (Power of Attorney) 讓您的律師或代理人代表您簽署過戶文件。

f. 什麼是「產權保險」，我真的需要購買它嗎？

產權保險是為了保護您免受過去可能存在的產權瑕疵（如偽造文件、未知繼承人等）所帶來的損失。雖然不是法律強制，但強烈建議所有買家購買，這是一次性的費用，能保障您長期的財產安全。

g. 如果我之後賣掉美國的房子，如何取回被FIRPTA預扣的稅款？

您需要在賣房後的下一個稅務年度，向IRS提交美國非居民所得稅申報表（通常是1040-NR表）。在申報表上計算您實際應繳的資本利得稅，IRS會將預扣款中多餘的部分退還給您。

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