市場報告｜新加坡 新降溫措施已出台，新房需求量依舊高漲

儘管去年 新加坡 政府推出了新降溫措施，新房 需求量在上個月仍保持強勁。由於私人住宅和建屋局轉售組屋的房價連續好幾個月上漲，新加坡政府於2021年12月16日起實施了新一輪房產降溫措施。

政府調高額外買方印花稅（ABSD），同時也收緊總償債率（TDSR）。此外，向建屋局申請組屋房貸的貸款與估值比率（LTV）也調低了。

橙易產業（OrangeTee & Tie）研究與咨詢部副總裁孫燕請（Christine Sun）女士在她的報告中寫道：

根據 新加坡 市區重建局（URA）的銷售調查，發展商們於上個月售出673套新私宅（不包括執行共管公寓）。與2021年12月售出650套的銷量相比上升了3.5%。

包括執行共管公寓在內的新住宅銷量上升了0.8%，從2021年12月的719套上漲至2022年1月的725套。按年計算，不包括執行共管公寓在內的新住宅銷量下滑了58.8%，從2021年1月的1,633套下跌至2022年1月的673套。

新加坡 每月新房市場數據

資料來源：新加坡市區重建局和橙易研究與咨詢部

2021年1月錄得的高銷售量並不符合常理。 2014年至2020年期間，一月份的新住宅銷量（不包括執行共管公寓）都落在324至620套之間。

2021年1月的高銷量可歸功於三個大型項目

1. 鑫悅府（Normanton Park），一項1,862個單位的大型項目。此項目在1月共售出645個單位。
2. 700個單位的Parc Central Residences，是一項新執行共管公寓項目，共售出417個單位
3. 429個單位的國王碼頭礁（The Reef at King's Dock），共售出221個單位。

相比之下，2022年1月僅推出兩個較小型的項目，分別為107個單位的Belgravia Ace和16個單位的Ikigai。 2022年1月共推出178個單位（不包括執行共管公寓），是自2021年2月以來推出最少新住宅的一次。

由於缺乏新項目，現有項目的庫存量將持續減少。除了Belgravia Ace，其他熱銷項目包括鑫悅府、樺麗居（The Woodleigh Residences）、岱莉軒（Dairy Farm Residences）和悅湖苑（The Florence Residences）。

絕大部分交易（不包括執行共管公寓）在其他中央區（RCR）完成，佔了42.9%；緊隨其後是中央區以外（OCR），佔了40.9%；最後是核心中央區（CCR），佔了16.2%。

對比兩輪降溫措施的影響

上一輪降溫措施對新房產市場的影響較大。例如，2013年1月調高了額外買方印花稅後，房產銷量（不包括執行共管公寓）大幅下跌64.9%，從2013年1月的2,028套下跌至2013年2月的712套。銷售量同比下跌70.5%，從2012年2月的2,417套下跌至2013年2月的712套。

同樣，新降溫措施於2018年7月6日生效以後，新房銷量（不包括執行共管公寓）暴跌64.2%，從2018年7月的1,724套下跌至2018年8月的617套。銷量同比下滑50.5%，從2017年8月的1,246套下跌至2018年8月的617套。相比之下，此次的銷量從2021年12月的650套上升至2022年1月的673套，增長了3.5%。

政府推出新降溫措施後，購置新公寓的永久居民比例略有下降，從2021年12月的83套（13.5%）下滑至2022年1月的66套（11.3%）。 2021年11月，永久居民購置房產的佔比為12.2%（177套）。 2022年1月，外籍人士或非永久居民（NPR）的置產比例維持在4.8%（28套）的健康水平，高於2021年12月的3.6%（22套）和2021年1月的3.8%（60套）。

前景展望

發展商們已準備好在農曆新年後推出更多項目。在新降溫措施實施了兩個月，一切塵埃落定以後，部分買家可能會在市場更明朗的情勢下回流市場。

其中有城市發展（City Developments Limited）和MCL Land Limited在諾森伯蘭路（Northumberland Road）聯合開發的Piccadilly Grand公寓項目，以及青建地產（Qingjian Realty）在鳳凰路（Phoenix Road）開發的雅詩軒（The Arden)。

本報告由居外IQI與合作夥伴橙易產業（OrangeTee & Tie）共同發佈，欲獲取更多 新加坡 市場信息可與橙易產業（OrangeTee & Tie）研究與咨詢部副總裁孫燕清（Christine Sun）女士聯繫。（Christine.sun@orangetee.com）